房地產行業2024中報綜述：行業迎來整體虧損，縮表之下流動性仍面臨壓力.pdf

房地產行業2024中報綜述：行業迎來整體虧損，縮表之下流動性仍面臨壓力。利潤表：從行業整體來看，營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損。2024H1地產板塊(801180.SL)103家上市房企合計實現營收 8,113.4 億元，同比增速為-21.95%；實現歸母凈利潤-113.6 億元，同比增速為-128.44%。資產信用減值損失 162.6 億元， 同比增速為153.50%。我們認為，往年的高價地塊進入結算階段，疊加流動性壓力和房價下行之時房企選擇以價換量，使得 整體毛利率水平面臨壓力。市場持續下行之下，項目去化需要投入更多的營銷成本導致銷售管理費用率上升。營收顯著下行 的情況下，由于債務的剛性導致利息支出短期難以有效降低以及流動性緊張帶來的利息收入減少，導致了財務費用率的提升。 由于房企資產減值準備的計提通常集中在下半年，考慮到當前房價的下行壓力，下半年行業可能依然將面臨較大的減值壓力。

房企按所有制分類來看，地方國企盈利能力顯著下行，央企經營狀況占優。2024H1地產板塊央企營收同比增速為3.53%； 地方國企營收同比增速為-30.17%；民企營收同比增速為-29.24%。央企的歸母凈利率為 2.69%，去年同期為 5.00%；地方 國企的歸母凈利率為-3.60%，去年同期為 5.10%；民企的歸母凈利率為-2.87%，去年同期為 1.86%。我們認為，各類房企 利潤率均面臨較大壓力，市場的毛利率水平已經壓縮到了極低的水平。央企項目布局整體偏向核心城市，項目的去化較地方 國企和民企更具優勢，同時融資主體的信用水平也更高，因此在費用率管控方面更具優勢。

資產負債表：

從行業整體來看，行業持續縮表，流動性壓力進一步提升。2024H1 地產板塊總資產為 10.27 萬億元，同比增速為-9.22%； 凈資產同比增速為-1.96%。總負債為7.68萬億元，同比增速為-11.43%。有息負債規模為2.93萬億元，同比增速為-2.08%； 其中短期負債占比29%，去年同期為26%。我們認為，市場持續走弱之下，房企的持續虧損正在顯著侵蝕凈資產規模。大量 房企還需要繼續通過債務融資完成保交樓任務和緩解流動性問題。部分房企長期債務到期無法償還導致了短期債務進一步積 壓，使得債務結構進一步惡化。在資產價值下滑和債務剛性的影響下，行業總體杠桿水平未能得到有效壓降。

房企按所有制分類來看，民企縮表之下流動性壓力較大，地方國企短期有息負債顯著增長。2024H1地產板塊央企總資產同 比增速為-5.36%；地方國企總資產同比增速為-7.23%；民企總資產同比增速為-15.03%。央企短期負債同比增速為11.51%； 地方國企短期負債同比增速為23.57%；民企短期有息負債同比增速為-1.84%。央企現金短債比為149.87%；地方國企現金 短債比為 88.89%；民企現金短債比為 44.40%。我們認為，在民企大范圍發生流動性風險后，地方國企的有息負債規模在 2021 年之后整體呈現擴張走勢。民企雖然普遍停止擴張，降低負債，但在此過程中大幅度的折價處置資產和銷售的急劇下滑， 導致了越縮表償債能力越弱的負反饋。地方國企受到有息負債增多和市場下滑的雙重影響，短期債務償付也正面臨一定壓力。

現金流量表：

從行業整體來看，經營性現金流大幅下滑，板塊現金流持續凈流出。2024H1 地產板塊經營性現金流凈額為-541.56 億元， 同比增速為-141.91%；投資性現金流凈額為-186.30 億元，同比增速為-58.77%;籌資性現金流凈額為-387.65 億元，同比增 速為-69.40%。我們認為，市場持續走弱，房企自身造血能力面臨嚴峻挑戰，房企融資環境逐步改善的同時大幅降低了投資 強度。

房企按所有制分類來看，各類房企經營性現金流量凈額均轉負，地方國企顯著降低投資力度。2024H1地產板塊央企經營性 現金流量凈額為-194.51億元，同比增速為-144.24%；地方國企經營性現金流量凈額為-338.26億元，同比增速為-179.13%； 民企經營性現金流量凈額為-8.77 億元，同比增速為-102.06%。地方國企投資性現金流量凈額為-226.32 億元，同比增速為-52.59%；民企投資性現金流量凈額為58.02億元，同比增速為-165.49%。