新城控股研究報告：償債壓力漸小，商場經營受益于三四線消費提升與優質運營.pdf

新城控股研究報告：償債壓力漸小，商場經營受益于三四線消費提升與優質運營。公司有息債務規模趨于穩定，租金收益可完全覆蓋利息支出；剩 余的公開市場信用債務，也可通過在手商場抵押融資進行替換， 財務安全性較高。三四線消費表現較強，公司旗下的吾悅廣場周 邊競品較少，出租率與同店增速維持在較優水平；憑借遍布全國 的商業版圖與豐富的合作品牌矩陣，吾悅廣場積極引進首店、經 營優勢明顯。新城建管也依靠較快的輕資產拓展速度，用代建代 管為公司打開成長空間。

償債壓力漸小，手有余糧積極應對。根據公司最新數據，截至 2024 年上半年末，整體有息債務已降至 558 億元；商業地產板塊每年 的租金收益可完全覆蓋整體有息債務的利息支出。公司 2025 年 年內到期的公開市場債務剩余 66.9 億元，其中美元債剩余 21.8 億元；公司在手 30 個已開業未抵押吾悅廣場可提供約 120 億元 的新增抵押融資，可對信用債予以替換。公司自 2024 年 8 月以 來主動收回項目銷售折扣，也體現出對自身財務安全性的信心。

旗下吾悅廣場經營優勢明顯，所處三四線城市消費表現優于一二 線。三四線城市社零增速明顯高于一二線城市，而三四線城市購 物中心的供給量偏少。公司旗下的吾悅廣場深耕三四線城市，且 已開業商場中周邊 1 公里內無競品的數量超八成，經營優勢明顯。 吾悅廣場的出租率達 97.9%，2024 年全年商業運營收入 128.1 億 元，同比增長 13.1%。

品牌與運營能力卓著，輕資產輸出代建代管打開成長空間。受制 于樓市低迷與融資困難，公司利用其品牌及運營能力尋找第二成 長曲線，輕資產輸出代管代建，旗下的新城建管 2024 年新拓代 建面積 713 萬方，同比增長 80.5%；2024 年上半年輕資產管理輸 出的吾悅廣場租金收入同比增長超過 60%。