貝殼研究報告：從交易到居服生態，啟航的垂類平臺巨頭.pdf

貝殼研究報告：從交易到居服生態，啟航的垂類平臺巨頭。這是一家什么樣的公司？貝殼以“一體三翼”戰略為軸心，構建房產交易、家裝、租賃及 住宅開發的全周期服務生態。存量房業務依托ACN協作網絡與樓盤字典形成護城河（存量 房市占率30%、變現率2.3%），新房業務聚焦3P模式貢獻超80%交易額（新房市占率約10%、 變現率3.35%），家裝、租賃等新興業務營收占比突破36%，展現多極增長動能。2023年營 收達778億元，調整凈利潤98億元，現金流充沛，期間費用率持續優化，彰顯平臺化運營 效率。貝殼已符合進入港股通條件，于3月10日正式納入港股通。通過短期入通測算，貝殼預計會得到200+億資金流入。

行業怎樣及貝殼在行業的定位是什么？2024年中國住房交易額約17萬億（新房54%、二手 46%），預計未來基本穩定在這個水平。中國城鎮化率突破67%進入存量時代，二手房交易 占比提升至46%（2024年），而新房經紀滲透率預計2026年達45%，居住服務從“交易驅動” 轉向生態競爭。政策端“托舉并用”基調明確，需求側降首付、降利率與供給側房企融資 紓困形成合力，貝殼作為頭部平臺憑借ACN網絡與全鏈條服務能力，優先受益于市場交易 量邊際回暖，龍頭地位持續強化。

貝殼的業務壁壘是什么？ACN+樓盤字典構建生態護城河，強者恒強。貝殼通過“樓盤字典” 覆蓋2.4億套房源（真房源率95%），結合ACN協作網絡連接4.4萬家門店、43萬經紀人，傭 金分配機制打破行業惡性競爭，2024年存量房市占率約30%、存量GTV達2.03萬億元。新房 業務聚焦國央企開發商（傭金占比55%），預付傭模式占比53%優化現金流，3P模式貢獻 80%交易額，變現率提升至3.35%，展現逆周期韌性。

第二曲線怎么樣？家裝租賃高成長，生態協同釋放增量。家裝業務依托“被窩+圣都”雙 品牌及HomeSaaS系統，2023年營收同比激增115%至108.5億元，貢獻利潤率升至29%，整裝 賽道滲透率提升打開千億空間。租賃業務以“省心租”模式破局，2024年前三季度營收同 比翻倍，貢獻利潤扭虧為盈，受益于2.6億租賃人口紅利，長期成長性明確。貝好家C2M模 式通過數據驅動定制開發，自主操盤成都、上海地塊驗證閉環能力，潛在規模可期。