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REITs行業2025年中期策略：估值高位，行情對分派率和業績更為敏感。25H1 政策主線：細化擴募要求，繼續支持 REITs 擴圍擴容。細化擴 募要求方面，上交所于 25 年 6 月末發布了《REITs 業務指南 3 號—— 新購入項目》，對擴募流程、發售要求及限售期進行了進一步完善和豐 富，明確了擴募發售業務流程。支持 REITs 擴圍擴容方面，1 月發改 委強調要更大力度支持 REITs 市場擴圍擴容。2 月，證監會首提支持 人工智能、數據中心、智慧城市等項目發行 REITs；4 月發改委、能源 局提出支持燃煤發電項目發行 REITs。

截止 25 年 6 月末，廣義的 C-REITs 市場規模為 2,424 億元。其中 C-REITs 二級市場 68 單項目，總市值 2,055 億元；交易所審核的 15 單項目規模 220 億元；過審待上市的有 6 單，擬募集 150 億元。項目 供給端，25H1 過審項目數量和規模較低，過審 9 單項目，募集金額 166 億元；24H2 過審數量及規模是最高的，過審 16 單項目，募資 328 億元。25H1 審核效率提升，項目平均 73 天過審，較 24H2 下降 1 天。

25Q1 整體業績承壓，收入、可分配金額同環比均有下降。環比方面， 51 單可比 REITs 收入環比下降 4.0%，可分配金額環比下降 13.9%。 同比方面，33 單可比 REITs 收入同比下降 5.9%，可分配金額合計同 比下降 14.0%。消費 REITs 的收入和可分配金額顯著優于其他 REITs。

25 上半年 C-REITs 行情表現突出，大類資產中僅次于貴金屬。25 上 半年 C-REITs 綜合和收益指數持漲 21.1%，超過中證轉債（+7.0%）、 萬得全 A（5.8%）、中債-國債指數（-0.3%）以及全球主要權益市場及 貨幣。25 上半年 C-REITs 行情始于 24 年末，并呈現出持續上漲的趨 勢。截止 24 年末 30 年期國債到期收益率已降低至 1.9%，且 24 年 12 月政治局會議傳遞出 25 年仍將是低息環境的預期，使得穩定收益資金 對高收益資產的需求凸顯。分板塊看，25H1 消費 REITs 漲幅最高，綜 合收益漲幅 36.9%，其中資本利得為 34.7%，分紅收益 2.2%，系業績 穩定且年初估值較低；保租房 REITs 漲幅排名第二，綜合收益漲幅 29.1%，其中資本利得為 27.9%，分紅收益 1.1%。

25H1 影響個券漲幅排名的三個因素：分派率利差、新股和業績完成 度。分派率相較板塊平均高于 1%的 REITs 漲幅排名更高。25 上半年 REITs 二級市場估值較高，新股分派率往往更具優勢，上市后漲幅表 現更好。單季度和四個季度完成率較高的 REITs 漲幅排名通常也較 高。此外，REITs 市場行情較好的時期發行的項目中簽率越低，中簽 率越低的項目往往上市后 1 個月的漲幅也越高。