房地產(chǎn)行業(yè)2025年度港資房企業(yè)績綜述：香港開發(fā)利潤拐點或?qū)⒅?pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2025年度港資房企業(yè)績綜述：香港開發(fā)利潤拐點或?qū)⒅痢?/p>

整體表現(xiàn)：業(yè)績平穩(wěn)，負(fù)債改善

2025 年主要港資房企合計實現(xiàn)核心歸母凈利潤 1001 億港幣，同比-3%；剔 除受高基數(shù)影響的恒基地產(chǎn)后，同比+1%。盡管香港住宅市場已經(jīng)步入量價 齊升的復(fù)蘇通道，但由于利潤結(jié)轉(zhuǎn)存在滯后，物業(yè)開發(fā)分部尚未在利潤端形 成增量貢獻(xiàn)。此外，香港和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)租金仍在承壓，導(dǎo)致物業(yè)租賃分部 對利潤端造成拖累，但部分被融資成本下降帶來的財務(wù)費用節(jié)約所抵消。隨 著利潤端的復(fù)蘇，更多公司開始上調(diào) DPS。降杠桿、控資本開支、利率下 行共同推動平均凈負(fù)債率同比-1.3pct 至 23.8%，我們預(yù)計凈負(fù)債率較低的 公司可能有更充足的杠桿空間進(jìn)行擴(kuò)表，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲備。

開發(fā)分部：香港利潤拐點或?qū)⒅粒P(guān)注香港資源充沛企業(yè)

2025 年主要港資房企物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)分部利潤 363 億港幣，同比持平； 其中香港物業(yè)開發(fā)實現(xiàn)分部利潤 199 億港幣，同比-28%，分部利潤率同比 -14.8pct 至 8.9%。香港權(quán)益銷售金額漲跌互現(xiàn)，拿地力度觸底回升；內(nèi)地 銷售則多數(shù)下滑，仍在持續(xù)去庫存。往前看，隨著復(fù)蘇周期預(yù)售的項目逐步 進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，疊加新房定價策略由謹(jǐn)慎逐步轉(zhuǎn)向中性偏樂觀，我們預(yù)計 2026 年起主要港資房企香港物業(yè)開發(fā)分部利潤率和利潤規(guī)模均有望迎來觸底反 彈，香港土地儲備規(guī)模大、占比高的公司有望更為受益。而在住宅市場延續(xù) 復(fù)蘇、土地供應(yīng)繼續(xù)增加和凈負(fù)債率回落等的共同推動下，主要港資房企有 望進(jìn)一步加強(qiáng)香港拿地力度。

租賃分部：市場環(huán)境仍偏逆風(fēng)，關(guān)注結(jié)構(gòu)復(fù)蘇、規(guī)模擴(kuò)張

2025 年主要港資房企物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實現(xiàn)分部利潤 852 億港幣，同比-3%， 分部利潤率同比-1.0pct 至 71.6%，主要受香港和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)租金調(diào)整的 拖累。坪效同比表現(xiàn)方面，內(nèi)地零售>香港寫字樓>香港零售>內(nèi)地寫字樓； 出租率方面，“以價換量”推動各區(qū)域/業(yè)態(tài)平均出租率同比提升；香港結(jié) 構(gòu)分化方面，高端零售、中環(huán)優(yōu)質(zhì)寫字樓表現(xiàn)更優(yōu)。往前看，我們預(yù)計主要 港資房企物業(yè)租賃分部業(yè)績表現(xiàn)有望在 2026 年進(jìn)一步筑底，其中香港高端 零售和中環(huán)優(yōu)質(zhì)寫字樓項目較多、內(nèi)地寫字樓項目較少，以及未來三年新交 付物業(yè)規(guī)模較大的公司，有望迎來更好表現(xiàn)。