走出低通脹系列報告：日本經(jīng)驗，人口、地產(chǎn)和股債.pdf

走出低通脹系列報告：日本經(jīng)驗，人口、地產(chǎn)和股債。房價持續(xù)下行 20 年，這是世人對日本地產(chǎn)的直觀評判。尤其 2009 年之后，日本人口進入絕對負增長，日本持續(xù)低通脹和 低增長的印象深入人心。 但實際上日本地產(chǎn)走勢比直觀想象復(fù)雜得多。20 年間日本房 價并非一跌到底，真正去泡沫化伴隨的地產(chǎn)大幅下行、股債風(fēng) 偏收縮，也就經(jīng)歷了 3-4 年。日本看似漫長的地產(chǎn)下行趨勢并 非波瀾不驚，期間幾經(jīng)周期波動，股債隨之翻涌變化。 回溯日本曾經(jīng)來時路，我們將更加深刻理解人口、地產(chǎn)以及股 債之間的關(guān)系。映射當(dāng)下中國，我們不應(yīng)該陷于人口趨勢隱含 的地產(chǎn)持續(xù)下行直覺。 應(yīng)充分重視外部環(huán)境改善連帶內(nèi)需企穩(wěn)，這一組合下，股債或 將迎來新的定價邏輯——走出低通脹。

中國地產(chǎn)正在經(jīng)歷長期趨勢轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)牽引著資產(chǎn)定價 錨。市場基于人口趨勢做出一個直覺性擔(dān)憂：總量人口在持續(xù)收 縮，所以中國地產(chǎn)將持續(xù)下行。這一直覺性判斷是否正確？ 且不論中國未來人口趨勢究竟走向何方，就論日本，2009 年 之后人口正式進入負增長，但實際上日本房地產(chǎn)價格在 2012 年 迎來反彈。 日本地產(chǎn)趨勢之外還有哪些因素被人們忽略？人口、地產(chǎn)之 間到底是何關(guān)系，地產(chǎn)牽引的經(jīng)濟周期如何表現(xiàn)，最終映射得到 怎樣的股債表現(xiàn)？