亞洲不動產投資信托基金(REITs)研究報告.pdf

亞洲不動產投資信托基金(REITs)研究報告。截至2024年12月31日，亞洲市場共有263支活躍的REITs產品，比2023年末增加38支。在此期間，中國內地、泰國和韓 國共新上市40支產品，其中僅中國內地新上市產品達29支；日本市場因收并購減少1支產品；新加坡市場1支產品因財務問題 暫停交易。新增的REITs產品主要集中投資于工業/物流、零售、基礎設施及可持續等領域。

2024 年末亞洲REITs市場總市值為2,358億美元，同比2023年末下降6.5%。亞洲主要REITs市場市值變化呈現分化態勢， 一方面以日本、新加坡、中國香港為代表的成熟REITs市場市值規模因REITs股價普遍回撤及匯率變動存在一定程度的縮減，另 一方面以中國內地、泰國、印度為代表的新興REITs市場因發行力度加大或股價上漲迎來市值規模的擴張。市值規模增幅最大的 為本年度進入常態化發行階段的中國內地市場，同比上漲85%；市值規模壓縮最大的市場為中國香港市場，同比下降24%，而日本、 新加坡市場市值規模變動分別為-17%、-11%，中國香港、日本、新加坡市場較2023年末對美元匯率變動分別為-8%、-4%、 10%，因此中國香港、日本、新加坡市值萎縮受股價下跌和匯率變動的雙重影響；2024年，東南亞、南亞地區的新興市場表現較 好，市值規模均有所上漲，其中泰國市場因發行量較大，市值規模擴大41%，增速僅次于中國內地；其次為菲律賓市場，市值增 長37%；馬來西亞和印度市場分別增長21%和13%。

盡管美聯儲于2024年下半年執行三次降息，但是美國經濟展現出的強勁韌性和降息預期的減弱，使得2024年新加坡REITs二 級市場股價出現震蕩回調。截至2024年底，新加坡REITs市場仍呈現整體疲軟的態勢。二級市場股價的下降雖然能夠提高部分 REITs 產品的分派收益率，但是整體分派收益率仍面臨下行趨勢。與二級市場疲軟形成對比的是，新加坡REITs于2024年度在 股權融資、資產收購與處置方面變得更為活躍。另外，在底層資產布局上，本就國際化程度較高的新加坡REITs持續加大國際化拓展， 并將投資目光更加聚焦房地產市場表現良好的國家或區域。在底層資產類型上，重視多元化投資策略，把握人工智能快速發展推 動數據中心行業增長的新機遇。