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REITs行業不動產資產證券化系列專題報告：獨具優勢的持有型不動產ABS，構筑多層次REITs市場的關鍵一環。持有型不動產 ABS 作為多層次 REITs 市場生態的關鍵一環，預 計將迎來一輪快速擴容。這一新型權益工具下的項目被視作公募 REITs 的儲備資產，在發行效率、條款可塑等方面對公募 REITs 形成了良好補充；此外，持有型不動產 ABS 的底層資產上不予明 確限制，為合格機構投資者提供更豐富的可投資項目（如寫字樓 等）。短期內持有型不動產 ABS 將加速擴容（2025 年前三季度 發行數量已與公募 REITs 持平，規模差距也不斷縮小），中長期 規模空間達到 7000 億元，參與機會眾多。配置方面，建議投資者 重視“保底機制—流動性支持—確定性分派”三類條款設計機制， 精選優質現金流項目。

持有型不動產 ABS 與公募 REITs 共同構成盤活存量不動產的兩 大核心手段。作為新型權益型資產證券化產品，受到交易所等的 監管重視，兩年內完成框架搭建，產品快速落地。作為銜接 P reREITs 與公募 REITs 的橋梁，持有型不動產 ABS 沿用 A BS 監管 框架，在強調合規的前提下，從條框機制層面為產品保留了更多 操作彈性和市場化空間。

持有型不動產 ABS 擴容顯著提速，當前申報項目規模已超千億 元。2025 年前三季度，持有型不動產 ABS 發行數量與公募 REITs 持平，發行規模分別為 260.6 億元和 309.3 億元，差距不斷縮小。 大型國有企業、央企或其關聯子公司是發行持有型不動產 ABS 的 主體，合計占比超 65%。

投資價值分析：以現金流為估值核心，重視“保底機制—流動性 支持—確定性分派”三類條款設計機制，以實現風險收益平衡。 在估值邏輯層面，持有型不動產 ABS 確立了以收益法為主、多方 法驗證的估值體系。估值水平受收益期限、折現率與現金流三大 核心指標共同影響，每個核心指標又要考量其影響因素。條款設 計層面，市場呈現出保底機制、流動性支持、確定性分派三類條 款設計機制，以實現風險收益平衡。

持有型不動產 ABS 增長空間巨大，建議重點關注具備分派清晰、 申贖支持、估值有錨等條款及特征的項目。未來，預計持有型不 動產 ABS 市場將與公募 REITs 一同快速擴容，中長期市場規模 達到 7000 億以上。我們建議關注分派清晰、申贖支持、估值有 錨、安全墊充足以及治理與激勵條款明確的項目。