REITs行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（四）：奧特萊斯行業(yè)經(jīng)營韌性凸顯，看好頭部運(yùn)營商及其REITs.pdf

REITs行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（四）：奧特萊斯行業(yè)經(jīng)營韌性凸顯，看好頭部運(yùn)營商及其REITs。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 正式啟動(dòng)為奧特萊斯等優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)打通融資 渠道，已有兩單奧特萊斯商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目獲受理。作為“重奢平 替”與“高性價(jià)比”的代表性零售業(yè)態(tài)，奧特萊斯在經(jīng)濟(jì)周期波 動(dòng)中展現(xiàn)出顯著的經(jīng)營韌性，行業(yè)已形成頭部集中、區(qū)域分化的 競爭格局，招商能力與貨品掌握度構(gòu)筑企業(yè)核心護(hù)城河。經(jīng)營模 式層面，聯(lián)營模式實(shí)現(xiàn)利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，疊加低物業(yè)成本和 房產(chǎn)稅優(yōu)勢，使其成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 擴(kuò)容背景下經(jīng)營韌性較 強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。估值方面，首批奧特萊斯項(xiàng)目折現(xiàn)率較為合 理，2026 年預(yù)測分派率達(dá) 4.6%-5.5%，運(yùn)營成熟、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，具 備較高投資價(jià)值。

新政推動(dòng)奧萊 REITs 常態(tài)化發(fā)行，抗周期資產(chǎn)經(jīng)營韌性凸顯。當(dāng) 前已有國泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng) 產(chǎn) REIT 兩單項(xiàng)目申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs，發(fā)行規(guī)模分別達(dá) 50.6 億元和 74.7 億元。近一年來，全國商業(yè)零售 TOP100 企業(yè)在營奧 萊項(xiàng)目各季度銷售額同比增速從 3.8%逐步攀升至 13.1% ，客流量 增速從 6.2%升至 13.8%，顯著高于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，經(jīng)營韌性凸顯。

宏觀供需環(huán)境支撐規(guī)模擴(kuò)張，中觀格局呈現(xiàn)頭部集聚、區(qū)域分化， 微觀壁壘關(guān)注招商及貨品。奧萊資產(chǎn)的研究框架需綜合考量宏觀 消費(fèi)趨勢、中觀競爭壁壘與微觀運(yùn)營能力。當(dāng)前國內(nèi)奧萊行業(yè)已 形成頭部集中、區(qū)域分化的競爭格局，六大連鎖集團(tuán)銷售額占比 超 61%；華東地區(qū)以 40%的項(xiàng)目數(shù)量占比領(lǐng)跑全國；部分高線城 市奧萊存量達(dá) 5-10 家，下沉城市崛起。招商能力和貨品掌握度構(gòu) 筑奧萊行業(yè)核心護(hù)城河，頭部企業(yè)憑借規(guī)模效應(yīng)在品牌議價(jià)、貨 品更新及運(yùn)營效率上形成顯著優(yōu)勢。

聯(lián)營模式實(shí)現(xiàn)利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成本和稅務(wù)優(yōu)勢增厚利潤空 間。收入端，奧特萊斯聯(lián)營模式通常占 60-90%，運(yùn)營商收入與商 戶銷售額深度綁定，接近 100%租金收繳率和租金保底機(jī)制共同 保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。成本端，奧特萊斯多為郊區(qū)選址或街區(qū)形 態(tài)，土地及物業(yè)成本較低，目的性消費(fèi)帶來更高的客流轉(zhuǎn)化率， 外加更低的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步增厚項(xiàng)目的利潤空間。

首批奧萊商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 運(yùn)營成熟、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，具備較高投資 價(jià)值。奧萊業(yè)態(tài)具備強(qiáng)抗周期性和穩(wěn)定現(xiàn)金流，看好頭部運(yùn)營商 發(fā)行的成熟項(xiàng)目。首批兩單奧特萊斯商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 原始權(quán)益 人均為行業(yè)一梯隊(duì)運(yùn)營商，2026 年預(yù)測分派率在 4.6%-5. 5% ，估 值較海外奧萊 REITs 具備一定優(yōu)勢，具備較高投資價(jià)值。