華潤萬象生活研究報告：商業(yè)運營龍頭，資源壁壘與運營賦能共筑增長韌性.pdf

華潤萬象生活研究報告：商業(yè)運營龍頭，資源壁壘與運營賦能共筑增長韌性。深耕商業(yè)二十余載，鑄造全業(yè)態(tài)服務(wù)品牌。華潤萬象生活是國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)提供商，深耕商業(yè)二十余載?？毓晒蓶|為華潤 置地，央企背景實力雄厚，華潤置地持股超 72%，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定集中， 高管團(tuán)隊經(jīng)驗豐富。公司業(yè)務(wù)主要包括物管、商管兩大航道，2024 年收 入占比分別為 63%和 37%，毛利潤占比分別為 32%和 67%。

商業(yè)航道：頭部資源優(yōu)勢與高效運營能力共筑購物中心抗周期壁壘。截 止 2024 年末，公司在營購物中心 122 座，管理規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊， 母公司 2025-2028 年預(yù)計新開業(yè)購物中心分別為 6、6、6、5 個，未來開 業(yè)量有望繼續(xù)穩(wěn)定釋放，帶來業(yè)績增量。公司購物中心經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異， 2024 年零售額可同比增長 4.6%，持續(xù)跑贏社零增速，重奢商場在行業(yè) 遇冷的環(huán)境下依然實現(xiàn)了可同比 1.8%的增長。公司之所以能展現(xiàn)出較強 的韌性得益于：（1）華潤是國內(nèi)購物中心領(lǐng)域先行者，占據(jù)天時（布局 早）地利（地段好）的先發(fā)優(yōu)勢；（2）擁有眾多頭部購物中心形成規(guī)模 效應(yīng)，虹吸優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)入；（3）多層級產(chǎn)品線定位清晰，業(yè)態(tài)鋪排符合 內(nèi)地消費者需求；（4）大會員體系為購物中心提供了較為穩(wěn)定的客流量 和零售額；（5）具有高品質(zhì)高效率的運營能力，客戶滿意度、租戶滿意 度均達(dá)行業(yè)領(lǐng)先水平，2024 年業(yè)主端租金收入同比增長 19.2%至 262 億 元，NOI Margin 同比提升 0.4 個百分點至 65.1%，經(jīng)營效率創(chuàng)新高。

物業(yè)航道：背靠華潤集團(tuán)和華潤置地，基本盤穩(wěn)固。公司在管面積穩(wěn)定 增長，一方面得益于控股股東華潤置地作為頭部央企開發(fā)商，基本面表 現(xiàn)優(yōu)異，銷售穩(wěn)健拿地積極，能夠給公司提供相對穩(wěn)定的交付；另一方 面，公司通過“市場化外拓+收并購+合資合作”積極擴(kuò)張，第三方面積 占比持續(xù)提升。截止 2024 年，公司物業(yè)航道合約面積 4.5 億平方米，在 管面積 4.1 億平方米，同比分別增長 5.9%和 11.6%，外拓方面，公司發(fā) 力城市空間賽道擴(kuò)寬業(yè)務(wù)來源，截止 2024 年，公司城市空間在管面積同 比增長 19.8%至 1.25 億平方米，全業(yè)態(tài)占比提升至 30%。

財務(wù)分析：營收業(yè)績穩(wěn)健增長，連續(xù)兩年維持 100%總派息率。2024 年 公司營業(yè)收入 170.4 億元，同比增長 15.4%；歸母凈利潤為 36.3 億元， 同比增長 23.9%，利潤增速高于收入增速主要得益于毛利率提升以及費 用率壓降。公司堅持回饋股東，2023 和 2024 年已連續(xù)兩年實現(xiàn)核心凈 利潤 100%分派，其中固定派息率從 2021 年 37%提升至 2024 年 60%。