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中國國貿研究報告：經營北京優質商業，盈利穩定穿越周期。公司坐擁首都核心地段商業地產。隨著地產銷售量價持續低迷，A 股房地產 開發商整體進入虧損狀態，但房地產經營商業績表現相對平穩。公司作為最 早上市的房地產經營企業之一，基于北京 CBD 國貿中心開展投資性物業出租 管理及酒店經營業務，控股股東持股比例保持 80.65%。經過四十余年的發展， 國貿中心已建設成為占地面積 17 萬㎡、總建筑規模 112 萬㎡、功能齊全的 現代化商務中心。2024 年，公司營業收入為 39 億元，其中寫字樓、商城、 公寓、酒店和其他業務的收入占比分別為 39%、33%、5%、13%、10%。

物業定位高端，經營優勢明顯。自 2020 年以來，公司各投資性物業可出租 面積并未發生增減，但寫字樓收入基本平穩，而商城和公寓的收入穩中有升。 不同業務的收入變化主要源于各業務租金單價和出租率的趨勢差異。寫字樓 的租金單價和出租率均保持平穩狀態，經營表現優于北京甲級寫字樓整體， 主要得益于優質資產和經營能力的雙重加持。商城定位重奢租金單價較高， 銷售額排名全國前五，且出租率始終保持高位。公寓租金單價雖然略有下降， 但出租率自全面改造升級完成后持續改善。酒店此前經營波動主要受到外部 環境影響，目前毛利率已轉正。其他業務表現與大類趨同。

財務狀況良好，分紅持續性佳。2019 年以來雖有疫情擾動，公司營收和利潤 規模仍穩中有升。2024 年，公司歸母凈利潤 12.6 億元，同比+0.3%；毛利率 58.1%、歸母凈利率 32.3%，均較 2019 年提升 4.7 個百分點。公司資產結構 健康，債務負擔較輕。截至 2024 年末，公司總資產中貨幣資金占比 32%，投 資性房地產占比 49%，固定資產占比 11%，三者合計占比 92%；資產負債率僅 22%，融資成本持續降低，經營性現金流凈額常年為正。公司重視股東回報， 派息率從 2019 年的 39%提升逐漸至 2024 年的 88%，以當年平均股價計算的 股息率從 2019 年的 2.45%逐漸提升至 2024 年的 4.87%。考慮到公司有相對 穩定的利潤規模和持續性佳的分紅政策，屬于良好的防御性抗周期標的。