一文讀懂城投平臺發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來（展望篇）.pdf

一文讀懂城投平臺發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來（展望篇）。各省市城投平臺公募 REITs 表現(xiàn)解構(gòu)：1）浙江省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 5 只，合計規(guī)模 174.43 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 7.51 億元、可供 分配金額約 4.60 億元，預(yù)期分紅率均值 8.45%、估值收益率均值 2.34%、 P/FFO 倍數(shù)均值 13.25，2025 年以來換手率 116.58%、漲跌幅 6.77%。 2）廣東省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 3 只，合計規(guī)模 124.14 億元， 2025Q2 營業(yè)收入約 2.12 億元、可供分配金額約 1.39 億元，預(yù)期分紅率 均值 5.28%、估值收益率均值 6.05%、P/FFO 倍數(shù)均值 22.68，2025 年 以來換手率 136.44%、漲跌幅 4.73%。3）安徽省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 2 只，合計規(guī)模 124.13 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 2.46 億元、可供 分配金額約 1.66 億元，預(yù)期分紅率均值 6.93%、估值收益率均值 6.17%、 P/FFO 倍數(shù)均值 15.06，2025 年以來換手率 149.52%、漲跌幅 8.39%。 4）上海市：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 2 只，合計規(guī)模 41.66 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 0.66 億元、可供分配金額約 0.48 億元，預(yù)期分紅率均值 3.88%、估值收益率均值 3.87%、P/FFO 倍數(shù)均值 28.09，2025 年以來換 手率 106.04%、漲跌幅 21.02%。5）江蘇省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 2 只，合計規(guī)模 37.48 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 1.41 億元、可供分配金 額約 0.86 億元，預(yù)期分紅率均值 8.80%、估值收益率均值 2.93%、P/FFO 倍數(shù)均值 15.95，2025 年以來換手率 95.66%、漲跌幅 21.28%。6）北京 市：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 2 只，合計規(guī)模 23.43 億元，2025Q2 營業(yè) 收入約 0.21 億元、可供分配金額約 0.16 億元，預(yù)期分紅率均值 2.93%、 估值收益率均值 2.24%、P/FFO 倍數(shù) 53.29，2025 年以來換手率 156.05%、 漲跌幅 12.50%。7）河北省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 1 只，規(guī)模 56.98 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 1.27 億元、可供分配金額約 1.06 億元，預(yù)期 分紅率 14.26%、估值收益率 6.16%、P/FFO 倍數(shù) 12.15，2025 年以來換 手率 73.09%、漲跌幅 4.73%。8）湖北省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 1 只，規(guī)模 15.75 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 0.21 億元、可供分配金額約 0.15 億元，預(yù)期分紅率 5.71%、估值收益率 7.68%、P/FFO 倍數(shù) 18.37， 2025 年以來換手率 154.36%、漲跌幅-15.74%。9）山東省：擁有存續(xù)城 投 REITs 產(chǎn)品 1 只，規(guī)模 14.96 億元，預(yù)期分紅率 6.77%、估值收益率 1.49%、P/FFO 倍數(shù) 15.95，2025 年以來換手率 156.52%、漲跌幅 29.89%。 10）福建省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 1 只，規(guī)模 13.00 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 0.19 億元、可供分配金額約 0.15 億元，預(yù)期分紅率 2.71%、 估值收益率 3.41%、P/FFO 倍數(shù) 36.90，2025 年以來換手率 235.91%、 漲跌幅 21.06%。11）四川省：擁有存續(xù)城投 REITs 產(chǎn)品 1 只，規(guī)模 12.50 億元，2025Q2 營業(yè)收入約 0.23 億元、可供分配金額約 0.15 億元，預(yù)期 分紅率 7.26%、估值收益率 3.62%、P/FFO 倍數(shù) 24.18，2025 年以來換 手率 144.22%、漲跌幅 12.34%。

公募 REITs 對城投平臺自身發(fā)展的意義與影響：基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 對于城投平臺的核心價值在于為 其提供了盤活存量、提質(zhì)增效的戰(zhàn)略 路徑，助力其通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)降負債、促轉(zhuǎn)型、增活力的多維目標(biāo)， 對于其化解債務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型具有深遠影響。因此，成功發(fā)行、 擴募公募 REITs 的地方城投平臺，有望在信用資質(zhì)、運營能力和市場形 象上獲得提升，并在未來基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資格局中占據(jù)更有利的競 爭地位。具體包括：優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，破解債務(wù)困境；盤活存量資產(chǎn)，構(gòu) 建投資閉環(huán)；倒逼營運能力提升，驅(qū)動市場化轉(zhuǎn)型。