固收行業(yè)深度報告：一文讀懂城投平臺發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來（回顧篇）.pdf

固收行業(yè)深度報告：一文讀懂城投平臺發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來（回顧篇）。公募 REITs 發(fā)展歷程及政策回顧：1）探索研究階段（2005 年-2019 年）： 該階段期間，我國市場上多以類 REITs 產(chǎn)品為主，相較于真正的 REITs 產(chǎn)品而言，還存在募資方式以私募為主、流動性較差、缺乏稅收優(yōu)惠、 無法公開上市交易等方面的差距，但多年的 REITs 試點工作以及對于類 REITs 的嘗試為后續(xù)公募 REITs 的發(fā)行奠定了良好基礎(chǔ)，隨后疫情沖擊 帶來的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化也為我國 REITs 的發(fā)展提供了新的契機(jī)。2） 起步成型階段（2020 年-2021 年）：該階段內(nèi)開啟的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募 REITs 制度的系統(tǒng)性建立系我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重大里程 碑。通過各級機(jī)構(gòu)的多層次政策聯(lián)動，首次實現(xiàn)了 REITs 從“房地產(chǎn)” 到“不動產(chǎn)”的概念拓展，明確將基礎(chǔ)設(shè)施作為核心載體，初步構(gòu)建了 覆蓋項目遴選、產(chǎn)品運作、機(jī)構(gòu)責(zé)任和市場監(jiān)管的全流程制度體系。這 一系列舉措有力支撐了我國的 REITs 產(chǎn)品從局部試點轉(zhuǎn)向全國性的規(guī) 范化發(fā)展新階段，對后續(xù)的盤活企業(yè)存量資產(chǎn)、拓寬企業(yè)融資渠道、促 進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。3）發(fā)展創(chuàng)新階段（2021 年-2024 年）：該階段的政策在明確 REITs 試點工作要求的基礎(chǔ)上，一方面為公 募 REITs 提供稅收方面的政策優(yōu)惠，從實質(zhì)上降低了市場主體的參與成 本，解決了信息披露和融資操作中的實際問題，另一方面還側(cè)重于逐步 擴(kuò)展 REITs 試點資產(chǎn)類別，由此前單一的傳統(tǒng)基建類逐步拓展至保障房 類以及商業(yè)地產(chǎn)類，推動實現(xiàn)了住房保障體系和商業(yè)項目領(lǐng)域與資產(chǎn)證 券化手段深度融合的金融創(chuàng)新。在這一階段，政策還重點支持已上市項 目的擴(kuò)募行為，為公募 REITs 市場的健康可持續(xù)發(fā)展筑牢制度基礎(chǔ)。此 外，從首批項目落地到市場品種外擴(kuò)，地方城投平臺始終扮演著積極響 應(yīng)政策、率先探索實踐的關(guān)鍵推動者角色，尤其在交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障 性租賃住房等具有顯著公共屬性和強(qiáng)公益性的 REITs 資產(chǎn)類型領(lǐng)域均 展現(xiàn)出明顯抬升的參與熱情。4）穩(wěn)步擴(kuò)容階段（2024 年 7 月至今）： 2024 年下半年至今，我國公募 REITs 發(fā)行正式由試點階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化 發(fā)行階段。該階段推出的各項舉措吸取了試點階段的大量政策經(jīng)驗，有 效清除試點階段存在的各類制度障礙，將政策重點轉(zhuǎn)移到底層資產(chǎn)類型 擴(kuò)圍和已有 REITs 項目擴(kuò)募上，為我國 REITs 市場的長期發(fā)展提供更為 完善、全面的制度保障。同時，城投平臺作為地方政府重要的投融資主 體和公共資產(chǎn)運營方，在 REITs 市場常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程中，持續(xù)保持較高 參與度，不僅在傳統(tǒng)資產(chǎn)類型上繼續(xù)新發(fā)，亦在特殊底層資產(chǎn)品類創(chuàng)新 與拓展上發(fā)揮作用。

當(dāng)前公募 REITs 市場概覽：1）我國公募 REITs 市場自 2021 年正式起 步，2024 年下半年開始轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)展歷程較短，根據(jù) Wind 統(tǒng)計，截至 2025 年 9 月 12 日，市場上 REITs 產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量共計 75 只，總發(fā)行額達(dá) 1943.32 億元。2）公募 REITs 產(chǎn)品可按照項目屬性維度 劃分為兩類：一類為產(chǎn)權(quán)類 REITs，其底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項目的所有 權(quán)和經(jīng)營權(quán)，另一類為特許經(jīng)營權(quán) REITs，其底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項目 的特許經(jīng)營權(quán)。3）當(dāng)前公募 REITs 市場上的產(chǎn)品雖數(shù)量有限，但底層 資產(chǎn)類型范疇涉獵廣泛，已擴(kuò)展至園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障 性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、新型基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、 水利設(shè)施、市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保十大類基礎(chǔ)設(shè)施，相較于 2024 年 7 月 26 日發(fā)布的 REITs 常態(tài)化發(fā)行的重要文件中明確提出的資產(chǎn)類型而言 僅缺少養(yǎng)老設(shè)施一類，表明 REITs 這一固定收益品種已逐步將金融創(chuàng)新 的強(qiáng)心劑作用覆蓋至我國社會經(jīng)濟(jì)的各大領(lǐng)域。