掘金城投公募REITs：基于關鍵價值研判指標的回溯觀察.pdf

掘金城投公募REITs：基于關鍵價值研判指標的回溯觀察。城投公募 REITs 價值研判指標：1）運營指標：a）當期營業收入：營業 收入往往與底層資產類型及項目成熟度密切相關，其穩定性與增長性決 定了未來可分配現金流的可持續性，也為當前的估值水平是否合理提供 基本支撐；b）當期可供分配金額：指 REITs 項目的凈利潤在扣除各項 運營費用、利息支出及稅費等調整項后可用于分紅的凈現金流，衡量公 募 REITs 產品的分紅能力和現金流安全性，可與營業收入指標結合觀察 以評估產品的分紅穩定性、長期可持續性以及估值的合理性。2）估值 指標：a）預期 REITs 分紅率：表示投資者基于當前價格所能獲得的年 度現金分紅收益，亦可視為每股分紅的比例，故分紅率越高，代表項目 的現金回報能力越強；b）中債估值收益率：估值收益率越高，表明該 REITs 的市場價格可能被低估，故投資價值越高，反之則可能意味著其 價格偏高，或者市場認為其資產質量非常優質、風險極低；c）P/FFO 倍 數：系國際通行的 REITs 估值指標，衡量每單位可分配資金（FFO）對 應的市場價格水平，類似于傳統股票的市盈率（P/E），P/FFO 倍數越高， 表明市場愿意為底層資產的未來現金流支付更高溢價，但同樣意味著價 值可能高估，反之則表明市場對底層資產的未來增長或分紅持續性存在 謹慎預期，但亦可能意味著價值的低估。3）流動性指標：REITs 產品的 日換手率可反映其在二級市場的交易活躍程度，即當日成交量占流通份 額的比例，日換手率較高往往意味著流動性較好，提示市場關注度高、 資金進出頻繁，可作為市場情緒和流動性風險的觀測窗口。4）成交價 指標：REITs 產品的日漲跌幅衡量其當日市場價格相較前一交易日的變 化比例，若 REITs 產品價格上漲，則反映市場對項目基本面或預期分紅 的認可，反之則可能源于估值修正或流動性收縮。

城投公募 REITs 分指標解構配置價值：1）交通基礎設施類中，浙商滬 杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 綜合表現良好，建議加以關注：浙商 滬杭甬 REIT 在運營維度指標上表現尚可，在估值維度的預期分紅率指 標上表現尚可、在 P/FFO 指標上表現占優，在價格波動維度指標上表現 占優；中金安徽交控 REIT 在運營維度指標上表現占優，在估值維度的 預期分紅率指標上表現尚可、在估值收益率指標上表現占優，在流動性 維度和價格波動維度指標上表現占優。2）園區基礎設施類中，中金湖 北科投光谷 REIT 與易方達廣開產園 REIT 綜合表現良好，建議加以關 注：中金湖北科投光谷 REIT 在估值維度的預期 REITs 分紅率指標和估 值收益率指標上表現占優，在流動性維度和價格波動維度的指標上表現 尚可；易方達廣開產園 REIT 在運營維度的指標上表現占優，在估值維 度的預期 REITs 分紅率指標上表現尚可、在估值收益率和 P/FFO 指標 上表現占優，在價格波動維度的指標上表現尚可。3）保障性租賃住房 類中，國泰君安城投寬庭保租房 REIT、中金廈門安居 REIT 綜合表現良 好，建議加以關注：國泰君安城投寬庭保租房 REIT 在運營維度的指標 上表現占優，在估值維度的三個指標上表現均占優，在價格波動維度的 指標上表現尚可；中金廈門安居 REIT 在估值維度的預期 REITs 分紅率 和估值收益率指標上表現尚可，在流動性維度的指標上表現占優，在價 格波動維度的指標上表現尚可。