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深圳國際公司研究報告：華南物流園兌現業績，低估值高股息凸顯價值。實控人為深圳市國資委，掌握灣區優質資產：深圳國際是直屬深圳市國資 委的交運資產管理平臺，掌握灣區優質資產。公司在發展過程中逐步建立了物 流業務分部以及收費公路+大環保業務分部的業務線。

物流主業筑牢基本盤，REITs 出表及物流園轉型升級打開利潤彈性： 公司物流業務以物流園資產為核心載體，截至 2025H1，公司在粵港澳大灣 區、長三角等經濟發達區域運營物流園面積達 671 萬平方米。與此同時，公 司以物流園資產 REITs 出表及物流園轉型升級持續貢獻利潤：①截至 2025H1，公司已有 5 個項目完成 REITs 出表，合計貢獻歸母凈利潤 14.2 億 港元。②截至 2025H1，公司物流園轉型升級業務共涉及 3 個項目，分別為 梅林關項目、前海項目以及華南物流園項目。根據我們的測算，預計華南物流 園項目的土地增值收益+后續售房收益有望為公司帶來稅后收益 136.5 億元。

路港業務筑牢業績基本盤，未來發展亦有看點：公司旗下高速及港口業 務主要由深高速、南京西壩碼頭等港口公司負責日常運營。公司收費公路及港 口業務利潤較為穩定，為公司盈利的基本盤，對公司利潤貢獻中樞約為 11 億 港元。