國泰海通砂之船商業不動產REIT價值分析：運營成熟奧萊資產，消費動能充沛.pdf
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- 時間：2026/05/19
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本文對國泰海通砂之船商業不動產REIT（砂之船奧萊REIT）進行價值分析。底層資產為位于西安浐灞國際港的砂之船（西安）奧特萊斯項目，總建筑面積14.13萬平方米，2017年開業，運營成熟。項目區位優勢顯著，周邊5公里常駐人口70萬，是西安唯一與地鐵無縫接駁的奧萊，2025年超22%客流來自地鐵，84.85%客流來自主城區，輻射范圍廣，競爭壓力較小。運營方面，2023-2025年營業收入分別為3.50億元、3.76億元和4.14億元，同比增長7.37%和10.17%；銷售額分別為24.29億元、25.58億元和27.91億元，保持增長。毛利率穩升至80.52%。收入結構以聯營和抽成為主，2025年聯營面積占比62.96%，固租占比1.31%。出租率維持98%以上高位，續租率整體較高。原始權益人砂之船商管集團運營實力強，2023-2025年凈利潤穩步增長。估值方面，項目估值50.28億元，評估增值率459%。預測2026-2027年凈現金流分派率分別為5.46%和5.80%，高于可比項目。折現率7.25%，預測凈現金流年復合增長2.75%。宏觀上，2025年全國社零總額50.12萬億元，增長3.7%，居民收入增長支撐消費。盡管面臨區域競爭加劇風險，但項目憑借成熟運營和核心區位，抗風險能力強。作為首批商業REIT，疊加消費基礎設施板塊市場熱度，打新性價比較高，長期配置價值突出。
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