保利置業集團發展歷程、主營業務、股權結構及管理層介紹

崢嶸三十載，再創美好啟新程。

1. 發展歷程：30 年沉淀經營，錨定以地產為主業的定位，市場地位實現穩步提升

保利置業是中國保利集團地產主業與資本市場的重要平臺。保利置業，總部設在香港和上海，1993 年于香港聯交所主板上市，公司控股股東為保利(香港)控股有限公司，前身為成立于 1985 年的嶸高 貿易有限公司，其主要業務包括房地產投資開發銷售、自持物業運營管理，分布在香港、上海、江 蘇、浙江、廣東、深圳等 11 個區域、30 多個城市，在建擬建項目過百，擁有高質量的投資物業組 合，包括上海保利廣場、上海證券大廈、北京保利大廈、廣州中信廣場、上海保利大劇院、深圳保 利文化廣場、武漢保利廣場等 20 余座城市地標作品，打造了上海翡麗甲第、香港瑧譽、沄璟等國際 住宅，濟南臻譽、上海瓏譽等品質項目。過去 30 余年，保利置業的發展歷程可以概括為以下幾個關 鍵階段：

初創成立期（1985-2004 年）：1984 年初，經國務院和中央軍委批準，保利科技有限公司正式成立。 1985 年，為開始發展出口主業，嶸高貿易公司在香港成立，也就是后來的保利(香港)控股有限公司。 1993 年，保利科技有限公司經批準重組，中國保利集團有限公司正式成立。同年，保利(香港)控股 通過資本運作收購了老牌香港上市公司新海康航業 (后更名為保利置業集團)55%的股權，實現在港 主板上市，也成為中國保利集團旗下第一家上市公司。也是從 1993 年開始，保利投身于浦東開發， 參與建設當時全球規模最大、設施最先進的上海證券大廈。不過，早期保利的這一香港平臺并非主 要用來發展房地產業務，1993-2004 年間，集團將這一上市平臺定位為“投資多元化的綜合企業”， 業務范圍涉及基礎設施、地產投資、能源、制造業、保險等多個領域。

穩步發展期（2005-2015 年）：2005 年，新海康航業正式更名為保利（香港）投資有限公司，此 后幾年間，通過陸續剝離非房地產資產，同時吸收新的房地產項目，以房地產開發銷售業務為主 業的定位逐步確立。同樣在 2005 年 12 月，保利（香港）以 5.85 億元向保利集團、保利科技有 限公司收購保利上海（即保利置業上海）的全部股權，通過收購獲得了北京、上海、蘇州、武 漢、重慶等城市多個住宅、商業項目以及土地儲備。2007 年 9 月，保利（香港）以 14.3 億港元 向保利集團配發約 2.35 億股新股，用于收購保利南方全資持有的深圳保利全部股權，獲得了集 團位于深圳、廣州、貴陽、南寧、哈爾濱、濟南等地的共 15 個項目，保利置業的土儲規模從 200 萬平增至 600 萬平。2009 年 10 月，保利（香港）再度向保利集團配股融資 30.13 億港元，主要 用于收購大股東價值 27.42 億港元的房地產項目，總建面 213 萬平，保利置業土地儲備規模擴大 至 1150 萬平。2010 年公司房地產銷售規模也首次突破百億元。通過以上多次的資產注入，公司 房地產業務格局基本形成。為更準確的反映公司的業務定位，2012 年 7 月保利（香港）投資有 限公司正式更名為保利置業集團有限公司。

發展瓶頸期（2016-2021 年）：雖然伴隨著中國房地產行業的快速發展，保利置業銷售規模在 2020 年突破五百億元，但在 2016-2021 年間，公司的市場排名有所下降，此前 2010-2015 年公司銷售排名 穩居 TOP30，2018-2021 年降至 60-70 名。我們認為，主要原因是：1）在 2017 年 12 月保利發展與 公司重組之前，公司與保利發展由于部分同業競爭問題無法進駐一些保利發展已經布局的核心城市， 因此也可以看到，這一階段公司三四線城市的銷售占比也明顯增加。2）由于公司項目數量相對較少 （2018-2021 年每年平均新增項目僅 17 個），而同期其他開發商在高周轉模式下，規模快速擴張， 在這一階段迅速搶占市場份額，擠占了保利置業的銷售份額，銷售排名被動下滑。3）2019 年 2 月 公司管理層變動，帶來了拓展策略的變化，由于處于團隊磨合期，團隊操盤能力有待提升，2019 年 獲取了一些質量不佳的地塊，導致部分項目去化困難。

逆勢成長期（2022 年至今）：這一階段，公司迅速調整，核心城市布局明顯提升。即使在行業深度 調整的大背景下，公司市場占有率與品牌影響力仍實現了穩步提升，2023 年公司銷售金額同比增長 6.8%，銷售排名提升至行業第 27 名；2024 年首次進入行業 TOP20（排名第 17 名），是少有的銷售 實現正增長的房企（銷售金額同比增長 1.1%）。

多元業務方面，保利置業依托保利集團強大的資源協同支撐，實現產業全面升級，打造房地產開發、 物業服務、商旅服務、科技創新 4 大業務板塊。 1）物業服務：1996 年 12 月上海保利物業酒店管理集團有限公司在北京成立，隸屬于保利置業集團， 是首批國家一級資質物業管理企業，目前是保利置業集團的物業管理業務平臺，管理業務涉及住宅 物業、商務寫字樓、商業綜合體、城市運營和景區公共服務等多元物業服務。截至 2024 年末，管理 物業項目數量達 288 個，在管面積達 5274 萬平。2）商旅服務：2022 年 7 月，保利商旅酒店管理有限公司（保利置業集團全資子公司）正式成立， 并開啟酒店輕資產業務運營模式。目前，保利商旅酒店管理業務除擁有自營品牌酒店外，分別與洲 際酒店、凱悅酒店國際知名酒店管理集團合作，根據官網最新數據（截至 2025 年 5 月），已經布局 上海、北京、武漢、柳州、貴陽、順德等 8 個城市的優質地段打造并經營四星、五星酒店 9 家。 3）科技創新：北京保利星數據光盤有限公司（簡稱：保利星）由保利置業集團有限公司、保利國際控 股有限公司共同投資（保利置業集團持股比例為 66%），于 1999 年 7 月成立。保利星是國家新聞出版 總署認定的首批《國家光盤復制示范企業》，是全國光盤復制企業中唯一一個連續獲得五屆印刷復制獎 的企業。先后制定國家標準 3 項、行業標準 20 項，獲得國家專利 10 余項。自 2001 年起至今連續七次 被評為高新技術企業。 2019 年 8 月保利星公司將微流控芯片業務剝離，由保利置業集團有限公司投資 成立了北京保利微芯科技有限公司（保利置業持股 100%）。憑借在微流控芯片設計領域的技術積累和 創新實力，保利微芯成功被認定為國家級高新技術企業、北京市專精特新中小企業。產品實現了用于循 環腫瘤細胞捕獲、單細胞捕獲、微液滴生成檢測、單細胞微珠液滴等微流控芯片產品，實現對國外產品 的替代，達到國際同等水平。已取得專利 8 件，其中發明專利 4 件。通過 ISO13485 醫療器械行業質量 管理體系認證。與北京工業大學共建了“產學研聯合培養研究生基地”。

2.股權結構：背靠保利集團，老牌央企實力強勁

從股權結構來看，公司控股股東為保利（香港）控股有限公司（持有公司 41.45%的股份），最終實 際控制人為國務院國資委。根據最新財報數據，截至 2024 年末， 1）保利集團直接持有公司 6.64%的股份，通過保利（香港）控股間接持有公司 41.45%的股份，合 計持有公司 48.09%的股份。 2）保利發展：通過保利香港控股間接持有保利置業 41.45%的股份。 3）保利（香港）控股直接持有公司 3.15%的股份，通過 Ting Shing Holdings Limited 間接持有公司 38.30%的股份，合計持有公司 41.45%的股份。 4）Ting Shing Holdings Limited 通過 Congratulations Company Ltd. 和 Source Holdings Limited 分別 間接持有公司 29.09%、9.21%的股份，合計持有公司 38.30%的股份。 5）Source Holdings Limited 直接持有公司 6.40%的股份，通過 Wincall Holding Limited、Musical Insight Holdings Limited 間接持有公司 1.55%、1.25%的股份，合計持有公司 9.21%的股份。

背靠保利集團，老牌央企實力強勁。保利集團是經國務院、中央軍委批準組建，由國務院國有資產 監督管理委員會直接管理的大型中央企業，成立于 1993 年 2 月，前身為保利科技有限公司。成立 30 余年來，已形成“優化貿易、升級地產、做強文化、創新科技、做特工程、金融支撐”的“5+1” 業務體系，成為業務遍布國內 100 多個城市及全球近百個國家的多元化企業集團。保利集團位列 2024 年《財富》世界 500 強第 173 位，13 次獲國務院國資委業績考核 A 級。截至 2024 年末，保利集團 擁有 11 家主要子公司，職工 10 萬人，境內外控股上市公司 5 家，分別為：保利發展（保利集團持 股比例：40.7%）、保利置業集團（保利集團持股比例：48.1%）、中國海誠（保利集團持股比例： 46.5%）、保利聯合（保利集團持股比例：44.5%）、保利物業（保利發展持股比例：72.3%）。得 益于保利集團的支持，一方面，為保利置業提供了強大的融資保障，使得公司授信額度充足，融資 成本維持低位；另一方面，在保利置業發展初期，得益于保利集團優質資產注入的支持，使得公司 房地產開發業務快速起步。 保利置業與保利發展都是中國保利集團旗下的子公司，在市場定位上有所不同，目前已經不存在同 業競爭問題。2017 年 12 月 1 日，保利發展發布公告，采用現金方式收購公司實際控制人保利集團 持有的保利（香港）控股有限公司 50%股權，其主要資產為持有保利置業集團 39.66%股份。本次交 易的目的是以保利發展為核心對保利集團境內房地產業務進行整合，以逐步解決保利地產和保利置 業的潛在同業競爭。通過此次交易，使得保利置業的經營收益成為保利發展聯營公司收益，通過這 種形式的安排，保利發展與保利置業不再存在同業競爭問題，保利發展分享保利置業的未來收益， 并進一步擴大業務區域，有利于提升經營規模和市場占有率，保利置業的定位也在于協助保利發展 穩固行業龍頭的市場地位。自 2018 年以來保利置業與保利發展在業務拓展方面，不再考慮城市重合 問題，目前廣州、深圳、蘇州、佛山、上海、杭州、武漢、寧波等地兩者均有布局。

3.管理層：管理及專業經驗豐富，積極引進市場化人才

現任保利置業董事會主席萬宇清從事房地產行業超過 20 年，經歷了房地產開發的各個專業管理崗位， 擔任過集團多家房地產企業的高級管理人員，擁有豐富的企業管理經驗和房地產開發運營管理經驗。 萬總生于 1975 年，1997 年 7 月加入保利集團，歷任保利南方集團及保利置業集團下屬公司副總經 理、常務副總經理、總經理、董事長。1997-2000 年任保利南方進出口公司項目經理，2000-2003 年 任廣東利海實業總公司市場行銷部經理，2003-2005 年任哈爾濱保利房地產開發有限公司董事、副總 經理，2005-2007 年任廣西保利遠辰房地產有限責任公司董事、常務副總經理，2007-2009 年任廣州 保利置業有限公司董事、總經理，2009-2015 年任廣東保利置業有限公司董事、總經理，2015 年 9 月-2021 年 10 月任廣東保利置業有限公司董事長；于 2016 年 7 月獲委任保利置業集團副總經理，期 間，2016 年 8 月-2019 年 10 月兼任湖北保利投資有限公司董事長，2019 年 10 月-2021 年 10 月兼任 浙江保利置業有限公司董事長，2021 年 3 月-10 月兼任保利江蘇置業有限公司董事長。2019 年 10 月至今兼任保利置業（香港）有限公司董事。2021 年 10 月隨著保利置業前任董事長張炳南辭任， 萬宇清晉升保利置業董事會主席，主要負責把控公司大方向。萬宇清擔任副總期間，保利置業就已 經開始思考戰略轉型，成為董事會主席后萬總帶領保利置業進入新的快速發展通道，不僅推動組織 變革以及人才升級，同時內部管理與產品力維度上也在快速提升。

2024 年 3 月胡在新被委任為公司執行董事及董事總經理。2024 年 3 月 14 日，公司發布公告，委任 胡在新為公司執行董事及董事總經理，以填補因王健先生辭任后而產生的臨時空缺。胡總主要負責 保利置業整體戰略規劃及運營管理，例如老盤新做、品牌營銷實施，同時主管營銷和人力，推動內 部培訓提升工作。2023 年 11 月王健辭任，直到胡在新補位前，該職位已空缺了四個月。胡在新此 次擔任保利置業“第二把手”，其對于市場的專業研判與把控能力，有望為公司帶來新的業務發展 機遇。胡總在保利發展深耕多年，于 1998 年 8 月加入保利發展的附屬公司任職，2002 年 9 月-2021 年 9 月期間，分別先后出任保利發展控股策劃研究中心副經理、營銷中心總經理、總經理助理、品 牌管理中心總經理、營銷總監、副總經理、黨委副書記等要職，一路從基層崗位實打實干，經歷了 眾多房地產開發專業的業務崗位，曾主要負責保利發展地產項目營銷策劃，擁有專業的市場研判能 力。在調任之前，胡總作為保利發展的黨委副書記，曾是保利發展的第三號人物，僅次于董事長劉 平和總經理周東利。同時，2009 年 4 月-2018 年 6 月胡總還曾擔任保利物業董事長，于 2019 年 5 月 起調任為非執行董事；2024 年 3 月 13 日，胡在新已辭任保利發展控股及保利物業的所有職務。 此外，2020 年至今，保利置業持續推動人才市場化，從知名房企引進不少人才加入。保利置業的人 才市場化主要是從 2020 年開始，之前管理干部一直比較穩定，以內部人才為主。2020 年，保利置 業引進吳志侃擔任總部品牌營銷中心總經理。吳志侃生于 1982 年，上海復旦大學本科畢業，曾供職 于寶龍、遠洋、復地等公司，加入保利置業之前曾任陽光城集團營銷中心副總經理。吳志侃的引進 創造了不俗的業績，這也給保利置業繼續人才引進的信心。2022-2023 年，保利置業在市場上放出了 一批管理崗位，基本上總部每個職能部門都在招聘副總經理。這一階段加入保利置業人才不少，比 如：保利置業戰略投資中心總經理竇義粟，出生于 1981 年，上海大學碩士，曾長期任仁恒置地集團 投資管理部總經理，后轉戰旭輝集團投拓中心拓展管理部總經理，2022 年底加盟保利置業任戰略投 資中心副總，后晉升中心總。保利置業產品管理中心總經理顧菲，生于 1978 年，同濟大學建筑學碩 士，曾在設計院工作 10 年，后來加入綠城、融創，曾任融創上海區域集團產品中心總經理，2023 年初加入保利置業任產品中心副總，后晉升中心總。保利置業法務合規中心副總經理武志國，生于 1980 年，法學專業畢業，曾在多家律所擔任律師，后來加入融創，曾任集團法務高級經理、杭州公 司法務總監，東南區域法務總、華中區域法務總，2023 年下半年加入保利置業。2024 年以來，保利 置業繼續加大人才引進力度。如原陽光城廣州區域營銷總黃幸，加入保利置業上海公司任營銷總監； 原龍湖北京公司營銷總劉大路，加入保利置業廣州公司任營銷總監。原萬科北京區域工程客服中心 合伙人張貴祥，加入保利置業總部任工程管理中心副總經理。原中駿集團總部運營中心總經理洪旻， 加入保利置業總部任運營管理中心副總經理。原碧桂園滬蘇區域區域營銷總郇磊，加入保利置業總 部任品牌營銷中心總監，兼任海南公司營銷負責人。