中國住房需求總量及結構趨勢研究之四：三大底部信號顯現，需求有望筑底企穩.pdf

中國住房需求總量及結構趨勢研究之四：三大底部信號顯現，需求有望筑底企穩。經歷史和國際對比表明，我國基本面已深度調整。1）行業規模深度調整，前端指標已下 跌50%-60%。其中，全國年化住宅銷面降至8.7億平、較峰值-49%、回到2010年；全 國年化住宅開工降至 6.4 億平、較峰值-62%、回到 2007 年；300 城年化宅地成交降至 4.8 億平、較峰值-59%、回到 2010 年前。2）房價也已深度調整，預計全國房價跌幅超 25%。其中，一線城市房價跌幅均值25%，遠高于08年周期的12%、11年周期的8%、 14 年周期的6%。3）對比國際危機經驗，我國量價均已深度調整。一方面，美、日、韓、 西班牙、丹麥、芬蘭六國危機階段最大跌幅均值為31%，而目前我國房價跌幅已接近；另 一方面，日美經驗開工最大跌幅均值為54%-73%，而目前我國開工跌幅也已接近。

三大底部支撐信號顯現，需求自然底有望來臨。1）按揭負擔比明顯改善，居民購買力被 動改善。23Q4一線/二線城市（前40%收入群體）家庭按揭負擔比均值為57%/27%，分 別較18年高點90%/47%顯著回落，均已回到2016年前水平，并接近于或達到09Q1、 13Q1和16Q1等歷史階段性底部，居民購買力被動改善，對量價形成支撐。2）租金利差 收窄至極值，住宅配置性價比顯現。24年3月百城租金回報率回升至2.18%，同期10年 期國債收益率降至2.29%，利差收窄至-11BP，創近幾年新高，其中一線/二線/三線/四線 城市租金回報率為1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四線城市基本跑贏國債，住宅配置性 價比顯現，對量價形成支撐。3）對比日美經驗，我國千人開工套數顯著超跌。23年我國 千人開工套數4.5套，大幅低于日美同階段（城鎮化率65%-75%）的開工水平（日本11.2 套、美國7.3套），呈現顯著超跌，也意味中期角度我國已有較強支撐。

三大底線測算需求有支撐，當前已處超跌狀態。1）測算方式一：通過對城鎮化率、人均 住房面積、房屋更新率等中期需求三大支撐的分析，我們認為我國需求總量依然有支撐， 并測算中期住宅需求中樞為11.6億平。2）測算方式二：通過對日韓飽和階段的住房經驗 的借鑒，我們通過中日韓人口差距、并使用日韓住宅開工來線性測算我國住宅開工中樞底 線，并間接測算中期住宅需求中樞為10.5億平。3）測算方式三：通過中日美相同城鎮化 率階段（65%-75%）千人開工套數的對比測算我國住宅開工中樞底線，并間接測算中期住 宅需求中樞為11.4億平。而2023年我國住宅銷售面積僅9.5億平、住宅開工6.9億平， 上述三大測算方式下當前行業規模均處超跌狀態，表明我國中期仍有較強支撐。