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公募REITs 24年報及25年一季報總結：分化延續，掘金結構性機遇。

【核心結論】

2025 年一季度，公募 REITs 業績延續分化態勢。保租房和消費板塊整體經 營較為穩健，而產業園區和倉儲物流同比繼續承壓。高速公路板塊業績同比 有所改善，而能源和市政環保板塊內部分化明顯。

展望未來，在固收類資金欠配背景下，REITs 具備較高的投資價值。我們認 為驅動 REITs 二級市場價格上漲的核心因素仍然是業績。基于此：（1）保租 房和消費板塊業績穩定性較強，建議持續關注。保租房 REITs 與債市的負相 關性較高，近期市場情緒高漲一定程度上削弱其相關性，且當前時點分派率 較低，建議等待回調后的配置機會；（2）關注其余板塊內部的結構性機會， 如倉儲物流和產業園區目前處于業績底部，“以價換量”特征明顯，考慮到 關稅政策階段性緩和，或利好倉儲物流板塊二季度業績企穩修復。產業園區 板塊中，工業廠房項目經營韌性強于研發辦公類，重點關注底層資產包含工 業廠房的 REITs 標的。

【報告亮點】

本文從業績表現、項目基本面、底層項目估值、投資者結構等方面對年報中 的核心信息進行分析總結。同時，簡要梳理 2025Q1 各行業 REITs 的業績情 況并給出投資建議，以供投資者參考。

【主要邏輯】

邏輯一：2024 年業績承壓，但可供分配金額基本符合預測，為 REITs 產品 的穩健分紅提供了強有力的支撐。

邏輯二：2024 年機構投資者占比創新高，環比提升 3 個百分點。券商自營 配置力度顯著增強，反超保險成為除原始權益人及關聯方外的第一大機構投 資者。

邏輯三：估值調整方面，2024 年末，產權 REITs 中產業園區和倉儲物流多 下調估值，保租房和消費類估值較為穩定；經營權 REITs 中，各高速公路項 目估值均調降，平均降幅高達 8.2%，其次為市政環保和能源。