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九州通研究報告：REITs賦能協(xié)同共贏，“雙上市”估值重塑。政策支持，行業(yè)需求持續(xù)提升，九州通REITs發(fā)行迎來重大機(jī)遇。近年來，國務(wù)院及相關(guān)部委和各級地方政府密集發(fā)布公募REITs 相關(guān)支持政策，支持市場快速擴(kuò)容；據(jù)Wind統(tǒng)計，我國當(dāng)前滬深公 募REITs 基金總計54支，現(xiàn)如今公募REITs發(fā)行已進(jìn)入常態(tài)化新階 段。從行業(yè)端來看，藥品需求穩(wěn)健增長，優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥物流倉儲用地供給 有限，這為九州通正式啟動醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行 工作帶來重大機(jī)遇。

醫(yī)藥流通行業(yè)整體資金需求大。九州通在傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上， 積極布局總代總銷、高值配送、第三方物流等多元業(yè)務(wù)，對于資金周 轉(zhuǎn)要求高。為積極響應(yīng)國家政策號召，有效盤活存量資產(chǎn)，提升資金 周轉(zhuǎn)效率，2023年3月九州通公告稱擬以公司（含下屬分子公司）擁 有的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不 動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的申報發(fā)行工作；2024年9月24日，中 國證監(jiān)會和上海證券交易所正式受理了九州通公募REITs項目，基金 發(fā)行在即，擬募集約11.77億元。

醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施項目稀缺性強(qiáng)

REITs 基金基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目， 合計建筑面積約17.2萬平方米，截至2024年3月31日，不動產(chǎn)評 估值約11.70 億元。項目稀缺性強(qiáng)：（1）我國首單醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ) 設(shè)施公募REITs，具有戰(zhàn)略意義。（2）背靠民營醫(yī)藥流通龍頭九州通， 行業(yè)背景深厚，資產(chǎn)資質(zhì)壁壘高打造護(hù)城河。（3）首批入池資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)， 盈利水平高，成長潛力大。項目具備優(yōu)秀的盈利能力，2021~2023年 毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續(xù)提 升。后續(xù)經(jīng)營有望量價齊升，保障項目收益穩(wěn)健增長。（4）收益具備 保障機(jī)制，產(chǎn)品擴(kuò)募性強(qiáng)。項目前5年有望保持收入3.5%的復(fù)合增 長率，5年后續(xù)期仍有穩(wěn)健增長預(yù)期。原始權(quán)益人九州通物流擬認(rèn)購 基金份額34%，保障項目的穩(wěn)定運營。

公募REITs和Pre-REITs 發(fā)行對九州通意義深遠(yuǎn)，基金 與公司“雙上市”有望重構(gòu)估值

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為公司重大轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之一，將幫助公司提 升企業(yè)形象及品牌價值，有效提振資本市場影響力。發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公 募REITs能夠顯現(xiàn)公司持有優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)的公允價值，進(jìn)而 提升公司的市場價值。REITs從多方面賦能公司，實現(xiàn)雙上市平臺的 協(xié)同共贏。

REITs 及 Pre-REITs 基金如成功發(fā)行有望提升公司ROE，為股東 帶來更高回報。2024年11月公司公告稱Pre-REITs將力爭于2024年內(nèi)完成首批資產(chǎn)的交割，根據(jù)初步測算，如Pre-REITs年內(nèi)完成交 割，預(yù)計將帶來3~4%的ROE貢獻(xiàn)，公司2024年加權(quán)平均ROE有望超 12%。