豫園股份發展歷程、業務收入與股權結構介紹

國內頭部家庭快樂消費產業集團。

1. 發展歷程：近四十載實現由“場”到“商”再到“股份”的三次 轉變

公司起步于 1987 年豫園商場改制，1992 年合并 15 家企業掛牌上市，成為“老八 股”；此后依托黃金珠寶、餐飲老字號在上海深耕。2002 年復星入股，注入資本 與管理，公司走出上海，全國擴張，規模迅速擴大。2018 年公司進行重大資產重 組，復星控股 68%，地產、白酒、腕表、度假村等行業多元發展，形成“快樂產 業旗艦”。2020 年后由于消費與地產雙承壓，公司 2024 年起出售星野度假村、普 陀星光耀廣場等資產，回籠現金，瘦身健體、聚焦運營。

1）公司初創，改制上市（1987-2001 年）： 1987 年組建上海豫園商場股份有限公司，為上海首家股份制試點企業。1990 年 公司正式在上海證券交易所掛牌上市簡稱“豫園商場”，為“中華商業第一股”。 1992 年在“豫園商場”股份公司基礎上重組成立“豫園商城”。1994 年，創立“亞 一金店”品牌，此后公司持續擴張，奠定“上海商業名片”地位。

2）復星集團入股，產業整合（2002-2017 年）： 2002 年上海市政府提出豫園要啟動混改，經財政部批準復星以股權轉讓的形式獲 得公司 20%股份，成為公司第一大股東，帶來了機制的變化，豫園商城開始啟動 新的商業發展和產業布局。 2005 年公司連續開出印尼雅加達、新加坡和香港 3 家南翔饅頭品牌店，成功向東 南亞進軍，并順利簽約日本福崗店，連同綠波廊、老飯店也將在日本開設分店， 標志著豫園餐飲業品牌的海外開拓已取得了實質性的突破。2006-2007 年，提出 “精致豫園”改造規劃，完成景區商業升級。2008 年，公司整合南翔饅頭店、上 海老飯店等老字號，成立“上海老城隍廟餐飲集團”。2013 年，組建豫園珠寶時 尚集團，“老廟黃金+亞一珠寶”雙品牌運作。2015 年完成了對集餐飲、滑雪、戶 外運動、觀光等旅游項目為一體的日本新野度假村 100%的股權收購，實現了跨國 投資的突破。2017 年股票簡稱更改為“豫園股份”，公司定位升級為全國綜合性 商業消費集團。

3）復星控股，資產重組，銳意革新（2018 年至今）： 2018 年，公司完成重大資產重組，復星通過混改，注入了更多核心資產，從大股 東變成實際控制人，持股比例上升至 68%。彼時公司提出“1+1+1”發展戰略，即 “家庭快樂消費產業+城市產業地標+線上線下會員及服務平臺”。 2018 年后，公司連續收購松鶴樓、如意情、DJULA、IGI 國際寶石學院、上海表 業、海鷗表業等 10 余個海內外品牌與企業，在珠寶、化妝品、酒業、寵物、手表 等賽道，通過投資進一步拓寬了產業賽道，加大了產業深度。

但 2024 年以后，隨著地產行業持續承壓，公司地產板塊踐行擁輕合重戰略，推 動存量非核心資產退出，以實現聚焦核心資產運營能力，降低負債率的目標。同 時深化落地“東方生活美學”置頂戰略，依托文化與科創這兩大新質生產力，發 揮獨特的場景打造優勢，強化基于生態的整合式創新能力，積極把握消費復蘇當 中的結構性、趨勢性、個性化需求和機遇，激發高質量發展的新動能。

2. 業務拆分：黃金珠寶貢獻主要收入，地產板塊持續收縮

整體收入穩健向上，近年地產業務對利潤有所拖累。2018 年公司進行重大資產重 組，營收同比增長率大幅提升。2018 年至 2023 年，公司營業收入從 337.77 億元 增至 581.47 億元，復合年增長率為 11.4%，保持著穩定的上升態勢。公司 24 全 年營收、歸母凈利潤分別為 469.2 億元、1.3 億元，同比下降 19.3%、93.8%，主 因黃金珠寶行業承壓疊加地產下行。

分主要業務看，產業運營收入持續上漲貢獻主要占比、地產持續下降。2024 年產 業運營、物業開發與銷售、商業綜合運營與物業綜合服務收入分別為 340.3、100.4、 28.5 億元，比重分別為 73%、21%、6%；毛利潤分別為 43.4、7.5、12.9 億元。整 體呈現出消費產業運營、商業綜合運營與物業收入&毛利升、22 年后地產收入下 滑明顯的趨勢。

產業運營板塊中，黃金珠寶貢獻主要收入。24 年黃金珠寶收入占產業運營比重約 88.1%；黃金珠寶和餐飲業務占產業運營板塊毛利比重約 61.0%、17.6%。整體黃 金珠寶和餐飲為產業運營中主要部分，但持續拓展表業、化妝品行業等多消費品 類。

3. 股權結構：郭廣昌為公司實控人，復星快樂產業旗艦平臺

復星掌門人郭廣昌實控，復星高科及復星旗下一致行動人合計控股 61.88%。實控 人為復星集團創始人郭廣昌，控股股東為復星高科及一致行動人，合計控股 61.88%。控股股東和實控人擁有絕對控股地位，股權結構集中穩定，便于戰略推 進落地。 公司是復星集團快樂板塊的核心企業。復星高科母公司復星國際為港股上市公司， 為復星旗下所有業務的控股平臺。復星國際業務涵蓋健康、快樂、富足、智造四 大板塊，分別對應醫藥健康、消費文旅、金融投資、工業制造，而豫園也形成了 包含珠寶時尚、醫藥健康、豫園大片區運營、物業綜合和度假村等板塊在內的面 向家庭消費的產業集群，與集團整體業務架構一脈相承，發展歷程都離不開集團 的賦能。現如今，豫園已確立了“打造全球一流的家庭快樂消費產業集團”的核 心愿景和線上線下會員及服務平臺、家庭快樂消費產業、城市產業地標的“1+1+1” 戰略布局，與集團“聚焦主業，瘦身健體”的戰略步調相一致，集團未來預計將 進一步聚焦于健康、快樂兩大核心板塊優勢業務，公司在集團當中的戰略地位將 更加凸顯，資源賦能力度更進一步。

1.5 管理團隊：復星集團賦能，職業經理人具備豐富行業經驗

高管團隊以在集團任職多年的職業經理人為主，具備豐富消費產業經驗。董事長 黃震曾任佰草集總經理、上海家化副總經理，22 年起擔任公司董事長。聯席董事長王基平 2000 年加入復星，以復星蜂巢為平臺致力于為中國城市提供產城融合 全域解決方案，現兼任復星國際執行總裁；聯席董事長石琨拓展了文化飲食產業 和酒類業務的布局，現兼任復星國際副總裁。其他高管多為職業經理人，在消費 品/地產領域具備深厚經驗。