豫園股份主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)分析

國(guó)潮消費(fèi)風(fēng)起，人貨場(chǎng)聯(lián)動(dòng)打造新消費(fèi)生態(tài)。

1.圍繞“東方美學(xué)”核心，布局多業(yè)態(tài)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)

豫園股份是復(fù)星集團(tuán)快樂板塊的核心公司，以東方生活美學(xué)為核心，融合場(chǎng)域流量與品牌 業(yè)務(wù)綜合發(fā)展。公司業(yè)務(wù)主要分為消費(fèi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（涵蓋珠寶時(shí)尚、文化餐飲、美麗健康、 腕表、酒業(yè)等多個(gè)消費(fèi)品類）、商業(yè)物業(yè)服務(wù)（豫園商城等商圈物業(yè)運(yùn)營(yíng)）以及地產(chǎn)開發(fā) 與銷售業(yè)務(wù)三大板塊。 其中消費(fèi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入及毛利貢獻(xiàn)最高，是公司的核心業(yè)務(wù)板塊，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比持續(xù)下 滑。收入分行業(yè)結(jié)構(gòu)看，25H1 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)收占比達(dá) 76.1%，并呈逐步提升態(tài)勢(shì)，毛利 貢獻(xiàn) 17.49 億元；物業(yè)開發(fā)與銷售是公司營(yíng)收第二大來源，占比 21.4%，毛利貢獻(xiàn) 5.11 億元，受地產(chǎn)景氣度下行及公司重資產(chǎn)剝離影響，近年收入占比及毛利貢獻(xiàn)持續(xù)下降。

25H1 珠寶時(shí)尚板塊在公司消費(fèi)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收中占比 88.0%，占公司總營(yíng)收的 66.9%，其余消費(fèi) 產(chǎn)業(yè)分別是餐飲管理與服務(wù)、食品百貨工藝品、時(shí)尚表業(yè)、醫(yī)藥健康、化妝品以及酒業(yè)。

近年來受消費(fèi)產(chǎn)業(yè)門店調(diào)整影響及地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，公司業(yè)績(jī)承壓。25H1 公司營(yíng)收 191.1 億元，同比下降-30.7%，歸母凈利潤(rùn) 0.63 億元，同比下降 94.5%，主要系黃金珠寶板塊 門店收縮調(diào)整。物業(yè)開發(fā)與銷售收入 2023-2024 年持續(xù)下滑，25H1 地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收 32.87 億，同比小幅增長(zhǎng) 4.84%，毛利率 13.84%，伴隨庫(kù)存出清邊際有所改善。

2.復(fù)星集團(tuán)控股主導(dǎo)，黃浦國(guó)資委加持賦能

截至 2025 年上半年，公司第一大股東為復(fù)星集團(tuán)及其一致行動(dòng)人持股 53.6%。公司第二 大股東為上海黃浦區(qū)國(guó)資委，在公司成立初期便開始持股，為公司推進(jìn)核心商圈建設(shè)升級(jí) 提供了重要助力。截至 2025 年上半年，黃浦區(qū)國(guó)資委 100%持股上海豫園和上海黃房實(shí)業(yè)， 間接持股公司 6.68%；公司實(shí)際控制人為復(fù)星集團(tuán)國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌先生，合計(jì)間接持有 公司 37.59%的股份。

雙重激勵(lì)計(jì)劃，有力激發(fā)員工積極性，展現(xiàn)公司發(fā)展信心。2025 年 2 月 18 日，公司發(fā)布 公告計(jì)劃實(shí)施員工持股計(jì)劃和限制性股票激勵(lì)計(jì)劃雙重激勵(lì)，公司兩次股權(quán)計(jì)劃的業(yè)績(jī)考 核標(biāo)準(zhǔn)相同，均以 2024 年?duì)I收為基準(zhǔn)，2025 年至 2027 年的營(yíng)收增長(zhǎng)率分別不低于 5%、 10%、15%，即分別同比增長(zhǎng) 5.0%/4.8%/4.5%。

3.擁輕合重，財(cái)務(wù)狀況改善在望

黃金珠寶新品類驅(qū)動(dòng)持續(xù)，25Q2 營(yíng)收增速邊際改善。25H1 公司珠寶業(yè)務(wù)營(yíng)收已現(xiàn)回彈趨 勢(shì)，門店優(yōu)化持續(xù)趨勢(shì)下，25Q2 營(yíng)收同比轉(zhuǎn)正至 2.1%，主要系產(chǎn)品更新迭代與同店改善 驅(qū)動(dòng)，同時(shí)食品百貨工藝品、醫(yī)藥健康板塊降幅也出現(xiàn)一定收斂。

重資產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累整體盈利能力。公司自 2018 年資產(chǎn)重組以來，戰(zhàn)略布局文旅、地產(chǎn)等重 資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行影響，2022 年起公司物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)毛利率 顯著下滑，拖累整體盈利能力。

公司逐漸出售剝離非核心的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，有望有效控制費(fèi)用端開支，同時(shí)降低庫(kù)存壓力， 進(jìn)而提高凈利潤(rùn)率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司整體 ROE。 公司 2015 年收購(gòu)日本星野滑雪度假村，2019 年通過子公司以 12.64 億元收購(gòu)星圻投資 100% 股權(quán)，星光耀廣場(chǎng)是其多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。收購(gòu)后，公司折舊與攤銷費(fèi)用顯著增加，趨勢(shì) 一直延續(xù)到 2023 年，公司決定調(diào)整戰(zhàn)略方向，聚焦輕資產(chǎn)，出售低效重資產(chǎn)后，折舊與 攤銷費(fèi)用才有所回落。