保利發展發展歷程、股權與業務結構介紹

上市近16年，公司成為房地產行業的龍頭企業，主營業務為房地產開發與銷售，并在 此基礎上構建成涵蓋物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理、不動產金融在內的不 動產生態平臺。

細數保利三十年風和雨，共經歷了以下四大發展階段： 創業起步、夯實基礎（1992 年-2002 年）：公司成立于 1992 年，于 1995 年開發首個房 地產項目保利紅棉花園，明確地產開發為主業，1998 年開發保利花園，打造全國首個 康居示范小區。

布局全國，資本運作（2002 年-2010 年）：2002 年完成股份制改革，啟動“三個為主， 兩個結合”及“大十字布局”戰略。“三個為主”即以做強房地產主業為主、以中心 城市布局為主，商品房以住宅開發為主；“兩個結合”即將滾動開發收入與物業經營 收入相結合，將資本經營與資產運營相結合；“大十字布局”即沿著京廣線（縱軸） 和長江沿線（橫軸）進行布局。上述戰略牢牢把握了當時城鎮化高速發展的戰略機遇 期，助力保利業務擴張。2006 年公司在上交所上市，更名為“保利房地產(集團)股份 有限公司”；組建了高爾夫、會展、商業、基金等公司，并收購重工研究院；打造了 保利第一家購物中心保利水城。

深耕主業、多元發展（2010 年-2016 年）：2010 年提出五年內“再造一個保利”的目 標，同年啟動“三個為主、三個結合戰略”，在原戰略的基礎上增加了“擴大經營規 模與提高開發效益相結合”。2012 年公司銷售額破千億；2014 年開啟全球化布局，先 后進入澳、英、美等國家；至 2015 年，公司銷售金額 1541 億元，面積 1218 萬平方米， 完成 2010 年再造一個保利的目標。同時，公司于 2012 年-2017 年進入養老、教育等 多個領域，基本完成產業鏈上下游布局。

戰略升級、發展改革（2016 年-至今）：2016 年，公司正式提出“一主兩翼”發展戰略， 以不動產投資開發為主，以美好生活服務和產業金融服務為翼，致力于打造不動產生 態發展平臺；2018 年，更名為“保利發展控股集團”；2019 年公司拆分旗下保利物業 在香港上市；2020 年銷售規模突破 5000 億。

國資控股可依托資源豐富，股權結構穩定。公司的控股股東為保利南方集團有限公司， 持股 37.69%，實控人為國資委管理的大型央企中國保利集團有限公司，合計持股 40.49%， 股權結構相對集中。公司實控人保利集團是國務院國有資產監督管理委員會管理的大型央 企，業務涵蓋國際貿易、房地產開發、輕工領域研發、工程服務、工藝原材料及產品經營 服務、文化藝術經營、民用爆炸物品產銷及服務、信息與通訊技術、絲綢相關產業、金融 業務等，在境內外擁有 7 家上市公司，公司作為保利集團的主要房地產開發平臺，可依托 資源豐富，在多渠道拿地等方面具有優勢。

2016 年，公司在基本完成產業鏈上下游布局的基礎上，提出“以不動產投資開發為主， 以綜合服務和不動產金融為翼”的“一主兩翼”戰略，后升級為以“美好生活服務”和 “產業金融服務”為翼，致力于打造不動產生態發展平臺，其核心是通過產業上下游的打 通，實現三者協同的作用。2019 年保利物業成功赴港上市，這也是其戰略落地的重要一步。根據營收構成來看，2022 上半年房地產投資開發業務實現營業收入 1001.5 億元，同 比增長 25.6%，占總收入比重 90.5%，開發業務仍為公司主要收入來源；“兩翼業務”營收 102.4 億元，同比增長 3.6%，增速放緩，占總收入比重持續提升至 9.2%，戰略價值持續凸 顯。

通過延展不動產的全產業鏈，公司有效整合行業生態系統資源，建筑、物業、代理、 資產經營等業務已達百億量級，同時又從客戶與社區需求出發，在文旅、會展、康養、教 育、金服等領域形成精品服務體系。 物業拆分獨立上市，業績穩增價值持續釋放。2019 年保利物業在港交所成功上市，是 公司“一主兩翼”戰略落地最重要的一環。保利物業在物業服務百強企業中排名第三，在 具有央企背景的物業服務企業中綜合實力排名第一。

2022 年上半年保利物業實現營收 64.49 億元，同比增長 25.2%，其中基礎物業服務占比 61.3%，非業主增值服務和社區增值 服務占比提升。物業板塊合同管理面積 7.32 億平，在管面積 5.23 億平，其中來自母公司輸送的項目占比 40.6%，第三方拓展項目占比 59.4%，較 2021 年提升 0.4pct，外拓能力 增強，管理能力得以驗證。公司不僅在住宅領域憑借扎實的服務品質與品牌影響力不斷拓 展，在非住宅領域也憑借豐富的管理經驗加速拓展，2022 年上半年非住業態收入占比提升 至 38.9%，形成了高校及教研物業、城鎮景區、軌道及交通物業、醫院、政府辦公樓、城 市公共設備等多業態的全國化布局和領先優勢。

商業、酒店管理等板塊加大投入，管理收入或成為新的增長點。截至 2022 年中，公 司商業板塊開業購物中心 34 個，開業面積 231 萬平方米，在營及籌建項目分布于廣州、上 海、武漢等 38 個城市；酒店管理板塊已開業酒店、會議中心 22 個，客房數近 5700 間；公 寓板塊開業及籌開項目 49 個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

公司重視資本對產業的賦能，以產融結合為經營理念，是國內較早設立不動產私募基 金的公司之一。當前公司擁有三家不動產基金管理機構，分別為信?；稹⒈＠Y本、太 平保利公司。保利發展在產業基金、資產證券化、創新型產業孵化與資本運作上，具備先 發優勢與實戰能力。公司三家不動產基金管理機構累計管理基金規模逾 1700 億元，其中 信?；稹⒈＠Y本均獲《中國房地產金融》2021 年度“中國最具實力房地產基金 TOP10”。