保利發展各項業務布局情況如何？

中心城市+城市群深耕，合理控制投資節奏，提升優質新貨占比。

1.銷售：堅持“中心城市+城市群”深耕戰略，銷售排名躍居行業第一

公司銷售長期優于行業水平，市占率穩步提升，具有穩健的經營水準和領先的品牌信用。公司絕大多數年份 的銷售增速都不低于行業水平，憑借穩健的經營和領先的品牌，市占率在行業下行期實現了持續提升，銷售 排名躍居行業第一。銷售金額市占率從 2021 年的 2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，體現了公司穿越周期的 穩健經營能力。公司作為全國化布局的頭部房企，在市場深度調整下行和房企信用風險頻發的形勢下，積極 適應市場變化，調整產品結構，實現了銷售均價的持續提升。2024H1 簽約銷售金額 1733.36 億元，同比增 速為-26.8%；簽約銷售面積 954.25 萬平，同比增速為-31.0%；銷售均價為 18164.63元/平，同比增速為 6.1%。

公司堅持“中心城市+城市群”的城市深耕戰略，高能級城市與核心城市群銷售面積占比持續提升。根據公 司 2024 中報的披露，公司 2024H1 在確定性強的核心 38 城銷售金額占比近 9 成，珠三角及長三角銷售金額 占比近 6 成。報告期內，38 個核心城市中，32 個城市市占率排名前五，11 個城市市占率排名第一，廣州、 佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等 8 個城市占有率突破 15%，城市深耕戰略效果顯著。

2.拿地：合理控制投資節奏，拿地聚焦高能級城市和核心都市圈

市場下行，銷售承壓之下，公司合理控制投資節奏，堅持“中心城市+城市群”的城市深耕戰略，拿地更加 聚焦高能級城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地強度(新拓項目總地價/簽約金額)大幅下降至 7.3%。降低 拿地強度的同時，新增項目的權益占比顯著提升。投資更加聚焦高能級城市，2024M1-M9 高能級城市拿地 權益金額占比高達 95.5%，拿地均價顯著提升的同時溢價率明顯降低。

3.土儲：持續壓降土儲規模，在建項目中高能級城市占比持續提升

公司加大力度消化庫存，持續壓降土儲規模，積極開發優質土儲，在建項目中高能級城市占比持續提升。從 土儲結構中，可以看出公司從 2022 年開始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕戰略。2021 年以來，市場持 續下行，行業區域分化加劇，低線城市的市場面臨更大的壓力。公司一方面大力消化庫存，土儲面積自 2021 年開始持續下降；一方面積極拓展和開發優化土儲，在建面積中高能級城市占比持續提升。

4. 開發：積極提升優質新貨占比，已售待結轉項目中高能級城市占比持續提升

雖然公司持續壓降土儲規模，但受到市場下行的影響，去化周期依然有所上升。我們用未售土儲面積除以過 去 12 個月的銷售面積，衡量土地儲備的去化周期。2024H1 期末，未售土儲的去化周期為 6.7 年，較 2023 年底的 6.1 年有所上升。 面對市場環境的改變，公司積極提升優質新貨占比，新開工項目中高能級城市占比明顯提升。2024H1 期末， 本年新開工面積占本年在建面積的比例為 8.5%，較 2023H1 的 5.6%有所提升。2022 年以來，新開工項目 中高能級城市占比持續提升，2024H1 期末，高能級城市本年新開工面積占比為 67.4%。

通過持續的優化銷售與土儲結構，公司已售待結轉項目中高能級城市占比顯著提升。2024H1 期末，簽約未 結轉面積 4086 萬平，同比增速為 18.9%，對結算收入仍將形成穩定的支撐。2021 年之前獲取的低均價項目 正陸續結轉，2024H1 期末，高能級城市簽約未結轉面積占比為 68.5%，較 2023 年的 65.4%進一步提升。 對于存量的低能級或者難去化的土地資源，公司在 2024 中報表示，正積極響應存量土地盤活政策，在全國 多個城市開展存量土地的調規、置換工作。