保利發展融資進度如何？

融資渠道暢通，定增打開擴表空間。

1.三道紅線保持綠檔，金融資源集中度提升下凸顯優勢

三道紅線保持綠檔，有息負債規模控制得當。 截至 2022 三季度，公司凈負債率 75.0%，剔除預收賬款的資產負債率 67.7%，現金短債比 1.91 倍，均處綠檔，財務杠桿穩 健。有息負債規模方面，公司有息負債規模自 2017 年前保持在 1000 億元左右，2017 年 后隨著公司拿地積極性提高、擴張加快，公司有息負債規模開始上升，2019 年后公司開始 主動降低杠桿，有息負債規模增速放緩至 2.4%，2021 年和 2022 年在行業深度調整階段， 公司憑借財務穩健和國企背景優勢享受到融資環境改善的行業紅利，有息負債規模增速提 升，特別截至 2022Q3 有息負債規模 3701.52 億元，較 2021 年末增長 8.14%，整體來看 有息負債規模穩中求進，規模隨公司發展擴張上升，增速在三道紅線要求內保持相對平穩 增長。

探索多元化融資渠道，降低融資成本。從公司的存量債券來看，平均票面利率為 3.08%，融資類型包括 ABS，公司債，中期票據等多種方式，多元化的融資手段，有助于降 低公司融資成本。在2022年行業融資環境收緊，房企信用利差擴大的背景下，公司搶抓低 成本資源，2022年上半年公司綜合融資成本4.46%，較2021年下降14bp，保持行業內優 勢地位。

金融資源集中度提升下凸顯融資優勢。2022 年在行業信用風險持續出清的情況下，公 司憑借經營穩健和央企背景，共發行 51 筆境內債，累計發行 436.21 億元，在行業金融資 源集中度提升下更凸顯融資優勢。其中 11 筆公司債共 113 億元，突破借新還舊限制，11 筆中期票據共 150 億元；此外，4 月公司還發行了 15 億元并購專項公司債，有助于公司在 行業出清之際抓住潛在收并購機會。

2.股權融資開閘，定增預案落地助力規模加速

11 月 28 日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問， 宣布證監會決定在股權融資方面調整優化 5 項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配 套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、 進一步發揮不動產投資信托基金盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用 等舉措。5 項措施標志著闊別多年的上市房企和涉房上市公司股權融資開閘，我們認為政 策出臺后一方面改善房地產行業主體資產負債結構，解決此前債券融資和信貸融資的落地 難點，為市場注入強心劑，加速市場化解風險進程；

另一方面政策明確允許上市房企非公開方式再融資、允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產，對于保利發 展等經營穩健的國企而言，定增開閘有望增厚資產、進一步提升資金實力，并購重組有望 助力于規模擴張、提升市占率。

股權融資開閘后，公司于 2022 年 12 月末公告非公開發行 A 股股票預案，擬募資不超 過 125 億元用于廣州保利領袖海等 14 個項目和補充流動資金 15 億元。此次定增募資有望 為公司帶來多方面影響：1）擴大業務規模，提升市場競爭力。此次募集資金用于的 14 個 項目預計將為公司帶來 627.67 億元銷售收入，其中 22.3%位于一線城市，60.6%位于核心 二線城市，為一二線核心城市項目提供資金支持，有望為公司優質貨值提供保障，提升公 司的經營競爭力。2）優化資產負債表，加速規模擴張。此次定增順利發行后，有望改善 公司資本結構，增厚凈資產，降低資產負債率，在不突破“三道紅線”等監管要求的前提 下，為公司進一步擴表釋放空間。

3）補充流動資金，緩解業務增長帶來的現金需求壓力。 隨著公司業務持續增長，公司拿地拓展規模也會進一步增長，定增完成后公司融資活動現 金流入有望增加，有望緩解公司拓展的資金壓力，為投資提量提質帶來資金支持。 同時，母公司中國保利集團與公司簽訂附條件生效的股份認購協議，保利集團擬以不 低于人民幣 1 億元且不超過 10 億元的現金認購公司本次非公開發行的股票，體現母公司 對公司的支持與認可。