保利發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及管理如何？

前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃指引公司方向，穩(wěn)健的經(jīng)營管理護(hù)航公司發(fā)展。

1.戰(zhàn)略：前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃和卓越的經(jīng)營水準(zhǔn)助力公司穿越周期

公司具有前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃能力及卓越的經(jīng)營調(diào)整能力。公司牢牢地把握住中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程及行業(yè)發(fā)展機(jī)遇， 在成立之初即前瞻性地確立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，堅(jiān)持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕。自 2002 年初次制 定《十年發(fā)展規(guī)劃綱要》以來，公司始終準(zhǔn)確把握了中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和行業(yè)特點(diǎn)。同時， 公司能夠根據(jù)行業(yè)具體情況，及時調(diào)整經(jīng)營策略，確保戰(zhàn)略規(guī)劃得到順利的貫徹實(shí)施。正確的戰(zhàn)略方向結(jié)合 卓越的經(jīng)營水準(zhǔn)，助力公司穿越多輪周期，實(shí)現(xiàn)了長期可持續(xù)的發(fā)展。

從戰(zhàn)略規(guī)劃來看，公司始終保持戰(zhàn)略方向的與時俱進(jìn)，展示出了前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃水準(zhǔn)，成功引領(lǐng)了公司的長 期穩(wěn)健發(fā)展。自 2002 年以來，公司的戰(zhàn)略方向主要經(jīng)歷了 3 次變遷： 2002-2009：公司于 2002 年制定《十年發(fā)展規(guī)劃綱要》，確立了“三個為主，兩個結(jié)合”及“大十字布局” 戰(zhàn)略。2002 年，商品房市場尚處于發(fā)展前期，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快和國民經(jīng)濟(jì)快速增長，商品房銷售 快速增長。在此背景下，公司開始了全國化布局，以核心城市廣州、北京、上海為發(fā)展重點(diǎn)，拓展其他發(fā)展 潛力較大的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市，夯實(shí)和完善公司全國戰(zhàn)略布局的指導(dǎo)思想。到 2009 年，公司實(shí)現(xiàn)房簽約 金額 433.82 億元，成為國內(nèi)唯一在北京、上海、廣州三大中心城市均排名銷售額前三位的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。 2010-2015：公司于 2010 年編制了《2011-2015 年發(fā)展規(guī)劃》，確立“三個為主，三個結(jié)合”的戰(zhàn)略。2009 年，在寬松的貨幣政策和巨大的剛性需求作用下，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，包括房地產(chǎn)成交量、成交額 和房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。在此背景下，公司判斷 2010 年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的拉動 作用依然巨大，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快速增長、城市化進(jìn)程加速、通脹預(yù)期、加大土地供應(yīng)、保障性住房比重增加 等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。于是公司適時的升級了戰(zhàn)略，將主要布局城市升級為省會及中心城市， 并逐步向二三線城市輻射，確立了“三個為主，三個結(jié)合”的戰(zhàn)略方針。到 2012 年，公司成為第二家銷售 業(yè)績過千億的房企，2015 年公司銷售金額提升至 1541 億元。

2016-至今：公司于 2016 年提出“一主兩翼”的戰(zhàn)略布局；在十三五規(guī)劃中段，公司針對行業(yè)新特點(diǎn)，對“一 主兩翼”戰(zhàn)略進(jìn)行了優(yōu)化升級。2016 年，房地產(chǎn)市場銷售再創(chuàng)新高，但在“房住不炒”和“三四線去庫存” 的雙重政策訴求下，大量行政手段的應(yīng)用將使房地產(chǎn)市場變得更加不確定。在此背景下，公司判斷，隨著調(diào) 控的深入和行業(yè)資金的改變，行業(yè)未來的生產(chǎn)、經(jīng)營模式有可能隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，此時具備多元化綜合開發(fā)能 力和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)優(yōu)勢將更加突出，也更能適應(yīng)行業(yè)的新變化。于是公司適時的升級了戰(zhàn)略，提出以房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局，逐步構(gòu)建多元的利潤增長模式。

從戰(zhàn)略執(zhí)行來看，公司能夠根據(jù)復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)環(huán)境適時調(diào)整經(jīng)營策略，及時的把握機(jī)遇和 預(yù)判風(fēng)險，確保中長期戰(zhàn)略規(guī)劃的平穩(wěn)高效落地，實(shí)現(xiàn)了長期領(lǐng)先于市場水平的增長。 從公司在市場低谷中，不僅能夠積極有為的面對市場并保持經(jīng)營穩(wěn)健，也能及時發(fā)現(xiàn)市場機(jī)遇和研判行業(yè)風(fēng) 險。例如： 1）2008 年，金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退周期，全國房地產(chǎn)成交量急劇萎縮。但公司積極面對市場變化， 采取靈活有效的措施，突破困局，依然取得顯著優(yōu)于市場的經(jīng)營業(yè)績。在行業(yè)低谷之中，公司判斷，2009 年在國家加大固定資產(chǎn)投資、大力刺激消費(fèi)和寬松貨幣政策的影響下，房地產(chǎn)市場不會再出現(xiàn)快速、大幅度 的價格下跌，成交量也會相對穩(wěn)定，市場可能出現(xiàn)相對的平衡。于是，公司提出 2009 年要密切關(guān)注市場調(diào) 整期的各種發(fā)展機(jī)遇，變挑戰(zhàn)為機(jī)遇。

2）2014 年，房地產(chǎn)市場整體規(guī)模呈現(xiàn)高位回落的態(tài)勢，商品房銷售量價同比均出現(xiàn)下降。但面對市場回落， 公司主動出擊、積極拼搶市場，依然實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的逆勢增長。在行業(yè)低谷之中，公司判斷，2015 年隨著 支持政策的落地、流動性改善及商品房庫存水平的降低，市場將重新進(jìn)入平穩(wěn)增長。于是，公司提出 2015 年要繼續(xù)堅(jiān)持以發(fā)展為主題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。 3）2021 年，銷售市場雖然整體穩(wěn)中有升，但增速已是多年新低，房地產(chǎn)銷售壓力加大。隨著按揭降速、預(yù) 售資金監(jiān)管收緊，企業(yè)資金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件頻發(fā)，加重購房者觀望情緒，下半年銷售市場 持續(xù)遇冷。在行業(yè)回落之時，公司判斷，短期來看，2022 年部分房企暴雷風(fēng)險猶存，行業(yè)信用體系處于重構(gòu) 期，購房者信心修復(fù)進(jìn)程仍不明朗，市場活力恢復(fù)或需要一定時間。于是，公司提出 2022 年將堅(jiān)持以現(xiàn)金 流管理為核心，狠抓資金歸集，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化抗風(fēng)險能力。同時，把握行業(yè)模式、格局等變 化帶來的發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)提升行業(yè)地位。

公司在市場景氣中，公司在積極把握市場機(jī)遇的同時，依然能夠保持頭腦清醒，多次在行業(yè)景氣高點(diǎn)及時預(yù) 判市場風(fēng)險。例如： 1）2009 年，在寬松的貨幣政策和巨大的剛性需求作用下，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷 史新高，公司也創(chuàng)造了銷售業(yè)績的新紀(jì)錄。在行業(yè)景氣之中，公司判斷 2010 年房地產(chǎn)市場將面臨較為復(fù)雜 的市場和政策環(huán)境，不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)階段性和局部的波動。于是，公司提出 2010 年將時刻 保持清醒的頭腦，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢和政策走向，及時調(diào)整經(jīng)營節(jié)奏。堅(jiān)持以銷售為中心的工作部署，繼續(xù) 實(shí)行“搶銷售、搶資金、搶進(jìn)度”的經(jīng)營策略。 2）2013 年，剛需釋放推動市場成交活躍，市場量價齊升。在行業(yè)景氣之中，公司判斷 2014 年房地產(chǎn)市場 仍將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，但在整體平穩(wěn)發(fā)展的同時，出現(xiàn)局部、階段性波動的可能性或不可避免。于是，公司提 出 2014 年將堅(jiān)持以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，在“品質(zhì)、創(chuàng)新、管理三輪驅(qū)動”下，促進(jìn)企業(yè)升級， 提高持續(xù)發(fā)展能力。 2）2017 年，市場延續(xù)高景氣的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)銷售總量創(chuàng)出歷史新高，行業(yè)庫存總量保持下降趨勢，去 庫存效果明顯。同時，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限 商、限售、限簽等新政策不斷出臺。在行業(yè)景氣與調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，公司判斷 2018 年行業(yè)常態(tài)化、差異 化調(diào)控不會放松。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮，對企業(yè)的運(yùn)營能力提出更高要求。于 是，公司 2018 年將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)一步升級，提出未來三到五年，商住滾動開發(fā)為主營業(yè)務(wù)和主 要利潤來源，相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提升規(guī)模與能力，構(gòu)筑更多元、更立體、更可持續(xù)的綜合發(fā)展能力。

2.管理：不斷革新的組織架構(gòu)和穩(wěn)定專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)是公司戰(zhàn)略落地的基礎(chǔ)

前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃能力及卓越的經(jīng)營調(diào)整能力，離不開公司不斷革新的組織架構(gòu)和穩(wěn)定專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。自公 司成立以來，公司始終堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)，持續(xù)革新組織架構(gòu)，確保組織架構(gòu)貼合公司戰(zhàn)略發(fā)展需求，表現(xiàn)出極 強(qiáng)的組織調(diào)整能力。同時，管理團(tuán)隊(duì)長期保持穩(wěn)定，與公司共同成長，更能深刻理解行業(yè)發(fā)展規(guī)律，更能秉 承長期主義，確保公司經(jīng)營理念、戰(zhàn)略方向得以堅(jiān)定的貫徹執(zhí)行，有效穿越行業(yè)周期。 從組織架構(gòu)變革來看，公司能夠根據(jù)行業(yè)形勢變化和戰(zhàn)略發(fā)展需要，適時調(diào)整組織架構(gòu)，提升組織運(yùn)行效率， 確保公司經(jīng)營戰(zhàn)略的順利落地。公司在 2010 年后，經(jīng)歷了多次重要的組織架構(gòu)調(diào)整，積極適應(yīng)行業(yè)與公司 的發(fā)展需求： 2011 年：公司于 2010 確立“三個為主，三個結(jié)合”的戰(zhàn)略，提出有計(jì)劃地增持國家中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和 堅(jiān)持?jǐn)U大經(jīng)營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合。之后在 2011 年，公司增設(shè)了商業(yè)管理中心和成本管理中心，契 合了公司增持商業(yè)地產(chǎn)和提高開發(fā)效益的戰(zhàn)略目標(biāo)。 2014 年：公司增設(shè)了工程管理中心、海外事業(yè)部和發(fā)展研究院，進(jìn)一步貼合公司以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效 益為中心的經(jīng)營方針。

2016 年：公司于 2016 確立“一主兩翼”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，提出要逐步構(gòu)建多元的利潤增長模式。隨后，公 司增設(shè)了資產(chǎn)管理中心和創(chuàng)新運(yùn)營中心，契合了公司發(fā)展兩翼業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 2018 年：公司于 2017 年提出要對“一主兩翼”戰(zhàn)略進(jìn)行優(yōu)化升級，保持戰(zhàn)略的與時俱進(jìn)，通過不斷加大專 業(yè)板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模，逐漸提升專業(yè)板塊在公司總體收入中的貢獻(xiàn)度。之后在 2018 年，公司更名為“保利發(fā) 展控股集團(tuán)股份有限公司”，并全面優(yōu)化了組織架構(gòu)。在總部設(shè)立了戰(zhàn)略投資發(fā)展中心和企業(yè)管理中心，負(fù) 責(zé)實(shí)施戰(zhàn)略管控和全業(yè)務(wù)板塊的綜合管理，以更好地適配公司戰(zhàn)略升級的需要。 2021 年：公司于 2020 年提出市場流動性或?qū)⑦呺H收緊，房地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力進(jìn)一步加劇。房企原有高杠 桿的經(jīng)營模式受到?jīng)_擊，產(chǎn)品品質(zhì)、成本管控、服務(wù)等綜合能力將成為下階段房企的競爭核心。之后在 2021 年，公司主動優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，在總部層面精簡架構(gòu)，加強(qiáng)引領(lǐng)與賦能作用。為了更好的適應(yīng)市場形勢變化， 公司在總部層面設(shè)立了風(fēng)險管理中心以提升風(fēng)險管控能力；設(shè)立了地產(chǎn)管理中心提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品品質(zhì)和 成本管控；設(shè)立了產(chǎn)業(yè)管理中心加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)層面的整合和經(jīng)營業(yè)務(wù)的管理。

從管理團(tuán)隊(duì)來看，公司管理團(tuán)隊(duì)長期保持穩(wěn)定，歷任管理團(tuán)隊(duì)皆長期扎根公司，接班延續(xù)性強(qiáng)，更能秉承長 期主義，保證公司戰(zhàn)略的高效落地。自公司創(chuàng)立以來，管理團(tuán)隊(duì)始終與公司共同成長，人員結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、項(xiàng)目 運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力突出，能夠根據(jù)復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)環(huán)境靈活優(yōu)化經(jīng)營策略，確保公司的長期平穩(wěn)發(fā)展。公司前任董事長李彬海及宋廣菊皆出身軍旅，在長期的掌舵過程中，將獨(dú)特的軍旅文化融 入現(xiàn)代企業(yè)管理，建立了權(quán)責(zé)明確、科學(xué)靈活的決策體系，鍛造出了雷厲風(fēng)行、執(zhí)行高效的管理團(tuán)隊(duì)。現(xiàn)任 董事長劉平 1998 年加入保利，與公司共同成長，先后擔(dān)任保利發(fā)展計(jì)劃審計(jì)部經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任、 總經(jīng)理助理、董事會秘書、副總經(jīng)理，自 2016 年起擔(dān)任公司總經(jīng)理，并于 2021 年接任公司董事長；在 2016-2021 年擔(dān)任總經(jīng)理期間，帶領(lǐng)公司實(shí)現(xiàn)了銷售金額從 2100 億元到 5100 億元的跨越發(fā)展，并落地了 公司“一主兩翼”的新階段發(fā)展戰(zhàn)略。