物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績及業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？

業(yè)績穩(wěn)健增長，盈利能力改善。

1.業(yè)績穩(wěn)健增長，歸母凈利潤增速回升

2023年12家主流物企整體營收同比增長16.4%，增速較2022年收窄11個百分點。得益于毛利率回升及銷管費用率改善，2023年12家主 流物企整體歸母凈利潤同比增長26.4%，較2022年提升16.4個百分點。

毛利率同比改善，銷管費用率延續(xù)下行

2023年12家主流物企整體毛利率19%，同比回升0.7個百分點，核心源于通過區(qū)域及項目聚焦、科技賦能提升人效，以及主動清退低 質(zhì)項目等。其中，以商業(yè)運營服務(wù)為代表的其他業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)升高，基礎(chǔ)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)毛利率小幅改善，非業(yè)主增值 服務(wù)毛利率延續(xù)下挫。 2023年12家主流物企整體銷管費用率7.4%，同比下降0.7個百分點，管理效能持續(xù)提升。

基礎(chǔ)物管業(yè)績貢獻(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)

分業(yè)務(wù)看，2023年12家主流物企整體基礎(chǔ)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、其他業(yè)務(wù)收入同比增長18.4%、21.9%、 0.7%、19.9%，較2022年分別下降15.2個、6.2個、12.2個、提升9.4個百分點。基礎(chǔ)物管服務(wù)業(yè)績貢獻(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)，2023年12家主 流物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入占比同比提升1.1個百分點至66.5%，10家主流物企基礎(chǔ)物管服務(wù)毛利潤占比同比提升1.7個百分點至 47.3%。

央國企增速優(yōu)勢仍舊明顯

分企業(yè)類型看，2023年12家主流物企中央國企類物管公司、民企類物管公司整體收入同比分別增長16.4%、16.3%，增速基本相當(dāng)； 歸母凈利潤同比分別增長29.5%、11.5%，較2022年提升11.1個、29.7個百分點，民企類物管公司利潤增速反彈明顯，但絕對增速與 央國企類物管公司仍存明顯差距。

主流物企表現(xiàn)各不相同

從各個企業(yè)來看，12家主流物企中2023年收入規(guī)模前三為萬物云（331.8億元）、綠城服務(wù)（173.9億元）、招商積余（156.3億 元），收入增速前三為建發(fā)物業(yè)（55.8%）、濱江服務(wù)（41.7%）、越秀服務(wù)（29.7%）；歸母凈利潤規(guī)模前三為華潤萬象生活（29.3 億元）、萬物云（19.5億元）、保利物業(yè)（13.8億元），歸母凈利潤增速前三為建發(fā)物業(yè)（89.0%）、華潤萬象生活（32.8%）、萬 物云（29.4%）。

2.各業(yè)務(wù)呈現(xiàn)分化，基礎(chǔ)物管重量更重質(zhì)

管理規(guī)模擴(kuò)張放緩，在管構(gòu)成持續(xù)優(yōu)化

2023年10家主流物企整體在管面積升至27.2億平米，同比增長20.9%，增速較2022年回落8.5個百分點。在管面積增速收窄一方面源 于存量基數(shù)提升，另一方面更在于主流物企重視項目質(zhì)量，堅持選擇標(biāo)準(zhǔn)，主動放棄低質(zhì)項目。整體看，過往粗放式增長模式難以 為繼，物企關(guān)注重點向有效規(guī)模轉(zhuǎn)移。

在管面積中第三方占比、非住宅占比持續(xù)提升，關(guān)聯(lián)房企依賴度進(jìn)一步下移。2023年9家主流物企第三方在管面積占比同比提升1.6 個百分點至61.1%，非住宅在管面積占比同比提升2.5個百分點至40.6%。

非住宅拓展涉獵廣泛，項目獲取方式多元

市場化拓展中，非住宅為增量貢獻(xiàn)重要來源。從主流物企業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，非住宅涉及 辦公、商業(yè)、園區(qū)、政府、學(xué)校、醫(yī)院、公園河道、場館等各種類型。其中商辦等業(yè) 態(tài)單位面積收入貢獻(xiàn)相對優(yōu)異。

主流物企市場化拓展手段豐富，除競標(biāo)直拓外，還包括大客戶“總對總”、平臺公司 合資合作等。

社區(qū)增值主動求變，向可持續(xù)性業(yè)務(wù)側(cè)重

社區(qū)增值服務(wù)由傳統(tǒng)流量與資源轉(zhuǎn)化驅(qū)動步入核心產(chǎn)品垂直化產(chǎn)業(yè)能力打造新階段，單品機(jī)會得到持續(xù)印證。通過調(diào)整布局、重點 發(fā)力，社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)營效能有所改善，2023年7家主流物企單位在管面積社區(qū)增值服務(wù)毛利潤同比增長1.8%，單位住宅業(yè)態(tài)在管面 積社區(qū)增值服務(wù)毛利潤同比增長6.4%。

賽道選擇方面，強(qiáng)周期、與房產(chǎn)開發(fā)高度相關(guān)業(yè)務(wù)逐漸淡出，向具備較強(qiáng)可持續(xù)性業(yè)務(wù)傾斜，如團(tuán)餐、設(shè)施設(shè)備服務(wù)、存量房相關(guān) 資產(chǎn)服務(wù)等。

商管受益消費復(fù)蘇，規(guī)模擴(kuò)大經(jīng)營改觀

受益消費需求恢復(fù)，2023年主流商管公司購物中心零售額同比明顯增長，且高于社 零增速（7.2%）。2023年在營購物中心數(shù)量增加，出租率穩(wěn)中有增。往后看，購物 中心格局分散，主流商管公司仍具備規(guī)模增長空間。短期維度，由于外部環(huán)境有待 觀察，疊加存量時代深度運營要求加深，商管公司將更傾向在穩(wěn)健提效精細(xì)化運營 情況下追求發(fā)展。