中國物業管理行業發展展望分析

遙望未來的三十年， 中國的物業管理行業將在更多方面成為引領者。

1.綠色雙碳：從一到零的歸元之路

從超高層建筑到城市更新，再到日益迫近的中國3060“雙碳”目 標，仲量聯行在每一次革新的節點上都在持續引領行業成長。 2020年9月，中國首次提出“雙碳”目標及時間表，對建筑和房 地產行業提出了新的要求。2023年4月，中共中央政治局會議 再次強調要扎實推進綠色低碳發展，并持續有力開展“碳達峰 十大行動”，以實現2030年前碳達峰、2060年前碳中和的目標。 全球建筑建設聯盟報告公布，建筑業能耗占全球36%，碳排放量 占全球的39%。而仲量聯行全球研究部數據顯示，在全世界主要 城市中，樓宇所產生的二氧化碳平均占城市總排放量的60%。建 筑及房地產行業是全球能源消耗及碳排放的主力。因此，樓宇的 雙碳管理和減排就成為了所有資產管理團隊的必修課。

基于這一市場趨勢，仲量聯行于2023年發布《行舟綠水前―― 物業與資產雙碳管理必修課》白皮書，是業內首次對樓宇碳排 查、履約和節能減排等難題做出詳細解析，并為物業與資產管 理行業推進落實“雙碳”目標提出了5個清晰的解決路徑。 其中，運行管理系統性優化能為建筑節能降耗、減少碳排放帶 來可觀空間。當前，更換LED照明、應用變頻技術等簡單有效的 基礎設備提效方案，已經普遍應用在了絕大部分優質樓宇中。 進一步推進樓宇設施運行過程中的節能提效，則需要精細化、 系統性的全鏈條解決方案。

在上述基礎方案之上，系統性優化樓宇運行管理的年均減排 量約為2%――但這是在無需額外資本投入和開展工程改造、 保證樓宇形象品質及舒適體驗的基礎上，僅通過運行優化控 制即可落實的減排比例。

2.地產科技： 從“錦上添花”到“務實去華”

在早期，房地產科技在物業管理中更多地被視為提升項目形象、增加亮點的手段，雖有一定實用性，但并未觸及物業管理效率與成本 控制的核心。然而，隨著行業需求的深刻變化，特別是人力成本的不斷攀升與市場對高效、精準管理需求的激增，房地產科技逐漸從 輔助角色轉變為推動物業行業變革的關鍵力量之一。資產持有方開始尋求通過科技手段優化資源配置，實現成本的有效控制和運營 效率的大幅提升。

在樓宇物業管理中，科技化的深入應用不僅僅是降本增效那 么簡單，它更是推動物業管理向精細化、個性化方向發展的關 鍵。通過物聯網、大數據、人工智能等先進技術的運用，物業管 理團隊能夠實現對樓宇運營的全方位實時監測，并依據樓宇 管理目標進行精準管理，從而提升管理效率與質量。 當科技應用成本持續下降與人力成本不斷上升的兩條曲線相 交于一點時，物業管理科技化變革必將開啟一個全新的機遇 窗口。房地產科技將不僅僅是“成本中心”，也會是關鍵性的競 爭差異化因素，對資產的實際運營策略和業績目標產生積極 影響，支持資產的業務模式創新、帶來新的收入、優化生產力 等等。這種更加務實、落地的房地產科技需求及應用，將真正 實現科技與管理的深度融合，推動物業管理行業向下一階段 縱深發展。

3.輕量升級： 從職能直管到網絡協作

當前在中國內地，一個典型的高品質辦公樓宇往往會 配備一個體量可觀的物業管理團隊，人數大致可達100- 130人。這在物業管理的成本分配中也有所體現，項目 上自聘人員的相關成本占比基本為物業相關總成本的 三分之一，或可為資產的降本提效提供機會空間。 根據我們的實踐經驗，在香港以及很多發達市場，人力 成本高昂，但外包的行業發展完善，因此一棟高品質的 樓宇往往只需要一個七、八人，甚至三、四人的物業管 理團隊，輔以成熟、專業的外包公司和服務商體系，達 成節省成本和提升資源效率的雙重效用。

隨著中國內地市場趨于成熟，粗放的擴張型管理模式將 很難適應未來的市場競爭環境，而精細化的管理將對成 本規劃管控、人員配置效率、專業服務品質的要求不斷 提高。未來，境內領先的資管機構和物業項目也將開始 采用輕型高效的運營管理策略；頭部物業管理機構將逐 步打造成熟的服務商體系和供應商產業鏈，幫助業主推 動資產和物業管理領域向更加輕型化、精簡化、專業化 的方向發展。

在中短期，市場中領先的物業將從當前自聘直線型管理的結構，轉 變為矩陣型交叉管理結構，這也是行業轉型過程中的一種中間態。 我們認為這會體現為項目中后臺型運營管理功能的資源共享，包 括物業項目上的人力、財務、采購等等后端人員的跨項目服務和一 職多能，既能節省單項目所需承擔的自聘人員成本，也有助于提高 這些崗位人員的薪資福利和專業素質。成熟的物業管理服務機構， 憑借自身的體量優勢、對單個資產的深刻了解和實時反應反饋的機 制，可以為此類管理方案進行資源配置和戰略制定，鑄造信息安全 壁壘，并為專業穩定和品質提升背書，是幫助資產持有人在中短期 內降本提效的最佳實踐方案之一。

長期來看，隨著人力成本持續增高，資產精細化管理和成本管控水 平提升，項目將轉變為網絡型物業管理結構，由一個小規模的核心 團隊和龐大的專業供應商網絡共同支撐。在歐洲和美國等人力資源 成本較高且市場發展更為成熟的國家和地區，已經存在大量的相關 實踐了，中國市場的長期發展也將遵循類似的道路。成熟市場中的 資產持有人在項目上將只自聘一個規模較小但長期穩定的核心物 業團隊，這些項目管理人員或可一職多能，集中精力從事核心的規 劃、管理和統籌性工作，崗位更具專業性和不可替代性。與此同時， 項目上的其他事務和功能均使用高度專業化的外包公司，精簡成本 支出、提升資源利用效率。對于單一資產和單體項目而言，耗費大量 的時間和精力去辨別供應商的良莠并不容易，而以聘用成熟的第三 方物業管理機構為錨定點，可以幫助業主完成篩選和鏈接工作，中 央統管所有供應商并保障高規格的服務。 對于物管行業而言，這樣的未來代表行業洗牌、門檻提高、優中擇 優，頭部物業管理機構將形成自己精細篩選、背書保障的服務商網 絡和供應商產業鏈，這考驗的將是物業管理機構的集合能力和組織 能力。