如何看待物業管理行業發展動能？

行業發展動能轉換，由外延式擴張轉向內生型增長。

1.行業逐漸回歸主業，由規模擴張轉向精細經營

物業管理企業的商業模式較為簡單，其收入主要來源于兩大類：向住宅小區或是寫字樓、園區等非住宅項 目提供基礎物業管理服務賺取的物業管理費，以及提供增值服務賺取的服務費；成本主要由項目本身運營產生 的園區成本，及企業管理產生的成本兩部分構成。

隨著行業的發展與調整，行業業態也在經歷重塑。從當前行業的收入結構來看，由于受到房地產行業調整 的影響，直接面向開發商收取的非業主增值服務收入下滑明顯；社區增值服務中部分業務與房地產市場關聯度 較高，如二手房買賣、租賃等，收入也受到較大影響。相較而言，基礎物管服務收入增速雖然也在放緩，但同 比仍能保持正增長，這也使得基礎物管服務在物管企業營收中的占比持續提升，行業逐漸回歸到物業管理服務 主業。

1.1 物業費單價提升存在一定難度

對于基礎物管服務而言，收入的提升主要依賴于三個方面：規模增長、單價提升以及收繳率的提升。

物業費單價基本持平。從部分披露單位物業費的樣本企業來看，物業費單價增速最高的保利物業 2025 年上 半年的物業費單價較 2020 年僅上漲 10.8%，2020-2024 年的年復合增速僅 2.0%。

從政策層面看，各地政府普遍對住宅物業費設置指導價上限。各城市普遍采取政府指導價、分等級限價、 設定浮動幅度等方式，嚴格約束物業服務收費的上限。在多數地區，前期物業費仍需執行固定或基準指導價， 而即便實行市場調節的城市，也對服務等級、住宅類型、電梯配置等因素進行分類限制，限制了物企自由提價 的空間。

1.2 步入存量時代，高質量化、多元化成為主流發展方向

物管企業合約面積增長主要來自于三大部分：來自房地產企業開發銷售的新房、存量市場第三方項目的外 拓、以及對行業內其他物管企業的收并購。 房企銷售規模增速持續放緩，2024 年全國商品房銷售面積降至 9.7 億平米，同比下降 12.9%；商品住宅銷 售面積降至 8.1 億平米，同比下降 14.1%。2025 年前 6 月，全國商品房銷售面積為 4.5 億平米，商品住宅銷售面 積為 3.8 億平米，同比分別下降 3.5%和 3.7%。銷售面積已連續三年負增長，且目前仍然暫未止跌。

并購市場遇冷。根據克而瑞物管統計數據，2024 年全年上市物企披露的收并購交易總金額僅 36.4 億元，且 其中 82.9%為關聯方資產的收購，相較于 2021 及 2022 年，并購市場明顯降溫。

外拓節奏放緩。我們統計的 5 家披露市拓數據的樣本公司 2024 年市場化外拓面積均出現下降。在物管行業 整體盈利水平下降的背景下，物管公司更加側重存量項目的安全性，對于市場化外拓機會更加謹慎。

在摒棄了此前盲目擴張和收購的策略后，物管行業實質上進入到存量時代，物企開始更多的審視存量項目 的價值，將精力放在提升存量業務的運營效率上，主動清退低效或虧損項目，以優化項目結構提升毛利率。從 利潤率表現來看，部分物管企業基礎物管服務毛利率已經開始企穩回升。

此外，物企也在加速布局非住業態，2024 年上市物企非住宅業態占比達到 42.51%，目前幾乎所有上市物企 都已涉足非住領域。非住業態空間廣闊，業態種類豐富，過去物業服務企業的非住宅業務主要集中在商業綜合 體和寫字樓領域，但近年來，醫院、學校以及政務公共空間等新的業態方向逐漸成為物企重點拓展的方向。例 如碧桂園服務面向醫療機構提供運營支持，面向高校開展校園后勤管理；中海物業的非住宅標桿項目包括北京 協和醫院（醫療物業）、中國人民大學（高校物業）、張家口市經濟開發區（產業園區物業）等。

2. 非業主增值服務收縮，計提減值卸載資產包袱

非業主增值服務收入負增長，但利潤率已有所企穩。自 2023 年開始非業主增值服務收入同比持續雙位數下 跌，由于非業主增值服務與開發商關聯度高，受到房地產開發行業調整的影響，行業非業主增值服務收入短期 仍然存在下行壓力。但從利潤率來看，目前非業主增值服務的毛利率已開始逐步提升。

物企逐步通過減值卸載包袱，率先釋放業績壓力，打開未來盈利空間。自 2022 年開始樣本企業減值比例開 始提升，關聯開發商及前期部分收并購帶來的影響已逐步釋放。以碧桂園服務為例，2024 年其歸母凈利潤同比 大幅增長 518.7%，主要原因為商譽及其他資產的減值規模大幅降低，2024 年其商譽及其他無形資產減值規模為 9.9 億元（2023 年同期為 14.8 億元），可供出售金融資產減值為 6.6 億元（2023 年同期為 25.9 億元）。雅生活 服務 2025 年上半年歸母凈利潤同比大幅增長 121.4%，2025 年上半年其金融投資減值虧損為 1.04 億元（2024 年 同期為 28.83 億元）。

3.剝離非核心業務，社區增值服務轉向剛需場景

社區增值服務收入呈現出持續性的特征，且由于社區存在封閉性，場所限制使得同一社區內很難出現多家 物管企業競爭，物企可以自由試驗更多的業務價值點；另一方面，其毛利率也顯著高于基礎物管服務和非業主 增值服務。在行業高速發展時期，大部分物企積極嘗試各類增值業務，以探索新的業績增長點。 社區增值服務中部分業務與房地產行業關聯度較高，例如房屋經紀、房屋租賃、美居裝修等，其收入降幅 更加明顯。而其他類型的業務如居家生活服務、便民服務（各物管公司業務命名方式或存在差異）等 To C 的業 務表現則相對平穩。整體而言，18 家樣本企業 2024 年全年社區增值服務實現收入 210.8 億元，同比下跌 5.0%， 社區增值服務收入增速首次出現負增長；2025 年上半年社區增值服務實現營收 96.2 億元，同比下跌 5.5%。

此外，部分物企率先剝離低利潤率的非核心業務，聚焦主航道，例如綠城服務在 2024 年出售旗下澳洲幼兒 教育公司 MAG 股權。綠城服務在 2019 年收購 MAG 股權，MAG 業務規模雖增長，但利潤下滑明顯，2022 年 該公司除稅后溢利僅 117 萬澳元，2023 年同比下滑 75.4%至 28.86 萬澳元，不僅拖累其業績表現，由于綠城服 務以自持形式運營 MAG，重資產運營也給公司造成資金的沉淀。 社區增值服務業態轉向剛需社區服務類場景，如社區零售、到家服務等，力圖回歸到有溫度的社區服務。 例如萬象商業推出“社區餐飲”平臺服務，建業新生活創新推出團餐業務。濱江服務的“優享生活”到家業務 收入達 5.38 億元，同比增長 9.3%，通過優化流程與豐富商品提升業主黏性；保利物業在社區家政領域推出員 工制與無人托管模式的自營產品，客戶滿意度達 97%，并升級“和市集”品牌打造多個百萬級與千萬元級核心 爆品，體現到家服務收入的持續增長與服務模式的不斷創新。