物業管理規模及業績表現如何？

收入仍保持增長，盈利能力邊際承壓。

1.物管規模增速放緩，第三方拓展解局

物管行業進入存量市場，管理規模增速放緩

根據中指研究院數據，2022年以來物管行業管理規模增速有所放緩，截至2024年末，中國物管行業在管規模達314.1億平，同 比增長4%，2020-2024年復合增長率達4.9%；中指百強物企平均在管規模0.69億平，增速降至2%。在物管行業進入存量市場 的背景下，百強物企在管面積增速連續三年回落。

新拓項目更重質量，第三方占比提升

我們選取了行業頭部18家物企進行對比，在管面積規模仍保持增長趨勢，其中雅生活服務、世茂服務、金科服務在管面積同 比下降，碧桂園服務在管面積突破10億平，保持在管規模第一。2024年，頭部物企整體拓展進度放緩，已披露新拓數據的頭 部物企中，僅世茂服務和新希望服務實現同比增長。同時2024年由于關聯方交付規模下降，新拓規模中第三方項目占比有所 提升。

物企退出低毛利風險項目，聚焦存量住宅

全國層面住宅物業費相對房價而言漲幅不高，截至2024年3月為1.19元/平/月。2024年以來，重慶、武漢、青島等城市明確了 物業費指導價，引發降價輿情，在此影響下，2024年百余個項目物業費下調，降幅在20%-35%之間。

受物業費下調、虧損項目治理等影響，物企2024年普遍退出存在交付風險和低質低效的項目，聚焦高能級城市的優質產業和 客戶。同時企業更加注重存量住宅的拓展，擁有良好口碑、提供優質服務的物企將更受市場青睞。

關聯方交付普遍下降，三方及非住占比提升

根據中指數據，2024年百強物企第三方在管面積占比和非住業態占比均有所提升，一方面來自關聯方交付面積正在減少，另 一方面存量住宅拓展和非住業態等第三方受房地產市場下行壓力更小。

從頭部18家物企情況看，由于非住業態拓展加劇，同時退出低效項目，以及關聯方項目正常交付，部分企業2024年三方占比 和非住業態占比有所下降。

收繳率續約率下降，應收賬款回收周期拉長

2021年以來，百強物企物業費收繳率和項目續約率逐年下降，市場競爭加劇的形勢下業主可選擇范圍更大。與之相對應多數 頭部物企2023-2024年貿易應收款同比增長，應收賬款周轉天數增長。

2.業績表現整體穩健，增值業務結構調整優化

收入仍保持增長，盈利能力邊際承壓

2021年以來，百強物企收入增速和在管面積增速趨勢一致，雖然收入保持穩健增長，但增速降至個位數。盈利能力來看，在 房地產銷售下行、行業競爭加劇等影響下，毛利率和凈利率均呈下降趨勢。

樣本物企2020-2024年收入CAGR均為正值，2024年收入增速均小于近五年CAGR，僅濱江服務增速超30%。樣本物企2024年 歸母凈利潤表現差異較大，18家樣本物企中11家同比增長或虧損減少，業績表現符合預期。

樣本物企盈利能力表現看，2024年毛利率和凈利率基本為近三年低值，華潤萬象、新希望服務和金茂服務盈利能力較強。近 年物企降本提效戰略效果顯著，2024年管理費率基本為近三年較低，濱江服務和招商積余管理成本控制能力較強。

在手現金較充裕，派息比例維持高位

2024年，18家樣本物企銀行存款及現金總額同比下降1.4%，在手現金依然較充裕。從已公布經營性凈現金流的7家物企情況 看，2024年現金流保持相對穩健水平。

物企作為現金奶牛行業，在手現金充裕，歷年分紅比例均保持高位。2024年樣本物企派息比例維持穩健水平，整體萬物云和 華潤萬象生活派息比例較高，同時由于物業股價大幅回撤，2024年整體股息率維持較高水平。

物管收入保持增長，毛利率總體呈現下降趨勢

收入結構來看，2024年百強物企基礎物管收入均值為13.43億元，同比+5.6%，占比約84%，同比提升1.6pct。從物企物管收入 來看，伴隨在管面積提升，樣本物企均實現增長，物管收入平均占比66%，融創服務收入占比最高，為92%。

樣本物企近三年基礎物管毛利率總體延續下降趨勢，其中毛利率排名前三的新希望服務、融創服務和碧桂園服務2024年毛利 率明顯下降，中海物業、綠城服務和招商積余毛利率逆勢提升。

社區增值收入微降，業務結構優化調整

收入結構來看，百強物企增值服務收入均值1.60億元，同比下降4%，占比13.8%，同比下降1.4pct。從社區增值收入來看，樣 本物企在消費需求降低、優化業務結構、低毛利項目退出影響下，2024年收入整體下降，僅碧桂園服務、越秀服務、濱江服 務和新希望服務實現增長。