物業(yè)管理板塊經(jīng)營情況如何？

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體毛利率為 18.5%，較上年同期-1.3pct。

1. 24 年營收增速放緩、業(yè)績下滑，總體降速、繼 續(xù)分化

1.1 24 年營收同比+4%、增速放緩，從結(jié)構(gòu)來看：一線+6%> 二線+3%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體主營業(yè)務(wù)收入同比+4.2%，較上年同期3.5pct，整體增速繼續(xù)下行。其中，一線物管公司營業(yè)收入同比+5.6%，較上年同期4.9pct；二線物管公司營業(yè)收入同比+2.9%，較上年同期-0.4pct。物業(yè)管理板塊整體營收 增速下降，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開工持續(xù)下行；其中，一線物業(yè)公司增速仍高于二 線物業(yè)公司增速，呈現(xiàn)強者恒強的趨勢。

1.2 24 年凈利潤同比-18%、業(yè)績下降，從結(jié)構(gòu)來看：一線18%>二線-21%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤同比-18.2%，較上年同期15.7pct。其中，一線物管公司歸母凈利潤同比-18.3%，較上年同期-7.7pct；二線物管公 司歸母凈利潤同比-21.4%，較上年同期-62.6pct。物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤同比下降， 其中一線物業(yè)公司表現(xiàn)好于二線物業(yè)公司。

2024 年，主流物業(yè)管理公司營收增速放緩、凈利潤同比下降，主要源于：1）21 年下 半年以來房地產(chǎn)新開工、銷售持續(xù)下行；2）部分房地產(chǎn)企業(yè)出險，竣工交付受到影響；3） 應(yīng)收賬款計提減值大幅增長。 從物企結(jié)構(gòu)來看，主流物企中，凈利潤增速排名靠前的為碧桂園服務(wù)（+519%）、綠 城服務(wù)（+30%）、華潤萬象生活（+24%）、招商積余（+14%）。 綜合來看，一線物企營收、業(yè)績增速高于二線物企，體現(xiàn)出強者更強的局面，房企出 險增加，行業(yè)進入加速整合階段，預(yù)計后續(xù)將呈現(xiàn)總量平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化的趨勢。

2. 24 年毛利率、凈利率下降，源于成本占比提升、 應(yīng)收款減值增加等

2.1 24 年板塊毛利率為 19%、繼續(xù)下降，結(jié)構(gòu)：二線 20%> 一線 18%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體毛利率為 18.5%，較上年同期-1.3pct。其 中，一線物業(yè)管理公司毛利率為 17.6%，較上年同期-0.7pct；二線物業(yè)管理公司毛利率為 19.6%，較上年同期-2.9pct。 2024 年，主流物管公司毛利率下降主要源于：1）成本相對占比提升，壓制物管行業(yè) 盈利能力；2）房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力承壓；3）高毛利增值 服務(wù)增速有所放緩。

從主流物管公司來看，招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)毛利率分別為 12.0%、18.3%、19.1%、 16.8%、16.6%、32.9%、13.0%、23.2%、21.5%，分別較上年同期+0.4、-1.3、-1.4、 +0.1、+0.7、+1.1、-1.5、-1.5、-6.6pct，在行業(yè)總體毛利率繼續(xù)下降背景下，部分優(yōu)質(zhì) 物企毛利率開始有所回升。

從主流 7 家物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)情況來看，2024 年，7 家主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù) 平均毛利率達 15.8%，較上年同期-0.1pct，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降主要源于：1）成本 相對占比提升；2）非住宅物業(yè)競爭有所加劇等。非業(yè)主增值服務(wù)平均毛利率達 18.0%， 同比+0.1pct。業(yè)主增值服務(wù)平均毛利率達 27.8%，較上年同期+1.7pct，主要源于社區(qū)增 值服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整，業(yè)主增值服務(wù)仍保持較高毛利率水平。

2.2 24 年板塊凈利率 3.8%、小幅下降，結(jié)構(gòu)：一線 4.5%>二 線 2.5%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體凈利率為 3.8%，較上年同期-1.1pct。其中， 一線物管公司凈利率為 4.5%，較上年同期-1.3pct；二線物管公司凈利率為 2.5%，較上年 同期-0.8pct。主流物業(yè)公司凈利率下降，主要源于：1）毛利率下行；2）應(yīng)收款減值增加； 3）商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷占比提升。 從主流物管公司來看，招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)凈利率分別為 4.9%、9.0%、4.1%、4.4%、10.8%、21.3%、3.2%、15.2%、9.8%，分別較上年同期+0.2、-0.1、+3.4、+0.9、+0.5、 +1.5、-2.7、-2.3、-3.3pct，在行業(yè)總體凈利率繼續(xù)下降背景下，部分優(yōu)質(zhì)物企凈利率開 始有所回升。

2.3 24 年三費費率為 9.5%、費率優(yōu)化，其中一線 6.7%、二 線 10.4%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊整體三費率為 9.5%，較上年同期-0.7pct。其中， 一線物業(yè)管理公司三費率為 6.7%，較上年同期-0.5pct；二線物業(yè)管理公司三費率為 10.4%，較上年同期-0.7pct。 從主流物管公司來看，招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)三費率分別為 4.3%、7.0%、11.3%、8.6%、 3.0%、6.4%、7.0%、3.5%、0.3%，分別較上年同期-0.5、-1.3、+0.9、-1.1、持平、-0.8、 -0.8、+0.1、-0.02pct。

2.4 24 年應(yīng)收賬款減值比例達 32%、繼續(xù)走高，一線 21%， 二線 44%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款余額均值達 37.1 億元，同比+3.5%； 其中，一線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款余額均值達 54.2 億元，同比-1.1%；二線物業(yè)管理公司 應(yīng)收賬款余額均值達 20.0 億元，同比+5.5%。其中招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠 城服務(wù)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云應(yīng)收賬款余額同比增速分別為-4.4%、+20.3%、 +8.0%、+11.8%、-18.1%、+18.6%、-2.9%。 2024 年，物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款減值金額均值達 10.8 億元，同比+60%；其中，一 線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值金額均值達 12.1 億元，同比+76%；二線物業(yè)管理公司應(yīng)收 賬款減值金額均值達 9.4 億元，同比+43%。其中招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠 城服務(wù)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云應(yīng)收賬款減值金額同比增速分別為+26.3%、 +23.8%、+10.3%、+37.8%、+36.7%、+67.1%、+125.1%。 2024 年，物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款減值比例（占比應(yīng)收賬款余額）為 32.2%，較上年 同期+12.7pct。其中，一線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值占比為 20.7%，較上年同期 +11.9pct；二線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值占比為 43.7%，較上年同期+14.6pct。其中招 商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云應(yīng)收賬款 減值比例分別為 7.9%、4.5%、19.5%、11.1%、9.0%、5.8%、14.5%。 應(yīng)收賬款減值金額及比例提升，主要源于過去幾年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了一輪快速擴張， 而由于目前地產(chǎn)行業(yè)下行，物管公司回款速度放緩，部分應(yīng)收款賬齡增加，導(dǎo)致的應(yīng)收款 減值比例提升在現(xiàn)階段體現(xiàn)。

2.5 24 年商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷比例為 4.4%

據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2024 年，6 家物業(yè)公司商譽及無形資產(chǎn)平均值為 45.6 億元，同比-9.9%； 商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷平均值為 2.0 億元，同比-42.1%；商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷比例 （占比商譽及無形資產(chǎn)）平均值為 4.4%，較上年同期-3.5pct。其中保利物業(yè)、碧桂園服 務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷比例分別為 6.1%、4.4%、3.4%、4.9%、2.4%、5.3%。 過去幾年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了一輪快速擴張，并且行業(yè)出現(xiàn)較多收并購行為，而由于 目前地產(chǎn)及物管行業(yè)的下行，部分公司收并購產(chǎn)生的商譽減值和無形資產(chǎn)攤銷在現(xiàn)階段逐 步反應(yīng)。

3. 24 年基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占 73%/9%/11%、 合同/在管比 1.3 倍

3.1 24 年基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占 73%/9%/11%、同比 +10%/-16%/+0.2%

據(jù)各公司公告，從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)占比情況來看，2024 年，7 家主流物業(yè)公 司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)營收分別占比 73%、9%、 11%、7%，分別較上年同期+2、-2、-1、+0.4pct。其中，保利物業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園 服務(wù)、綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別 17%、 10%、10%、18%、6%、3%、14%。 從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)增速情況來看，2024 年，7 家主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)、 非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)收入平均分別同比+10%、-16%、+0.2%。其中，保利物 業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活業(yè)主增值服 務(wù)收入同比增速分別-3.9%、+7.2%、+11.8%、-5.5%、-6.5%、-8.2%、+6.3%。 綜合來看，主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)保持穩(wěn)健增長，非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)下行拖 累、業(yè)主增值服務(wù)受消費下行影響，占比均有所下降。

3.2 24 年在管同比+9%，合同同比+4%，合同/在管比 1.3 倍

據(jù)各公司公告，從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，2024 年，13 家主流物業(yè)公司在管面積平均同比增 速為 9.0%，較上年同期下降 5.6pct。其中，一線物管公司在管面積平均同比增速為 8.5%， 較上年同期下降 8.7pct；二線物管公司在管面積平均同比增速為 9.5%，較上年同期下降 1.9pct。其中保利物業(yè)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活、永升服務(wù)、濱江服務(wù)同比增速分別為 +11.6%、+13.5%、+7.1%、13.2%、+24.0%。 2024 年，13 家主流物業(yè)公司合同面積平均同比增速為 3.7%，較上年同期下降 2.9pct。 其中，一線物管公司合同面積平均同比增速為 1.5%，較上年同期下降 9.5pct；二線物管 公司合同面積平均同比增速為 5.4%，較上年同期上升 3.3pct。其中保利物業(yè)、綠城服務(wù)、 華潤萬象生活、永升服務(wù)、濱江服務(wù)同比增速分別為+7.1%、5.6%、-0.9%、+13.8%、 +13.0%。 2024 年末，13 家主流物業(yè)公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為 1.30 倍，較 2023 年 末-0.12 倍。其中，一線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為 1.33 倍，較 2023 年末 下降 0.19 倍；二線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為 1.28 倍，較 2023 年末下降 0.07 倍。其中保利物業(yè)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活、永升服務(wù)、濱江服務(wù)分別為 1.2 倍、 1.7 倍、1.1 倍、1.4 倍、1.4 倍。