物業管理行業發展、市場規模與經營分析

行業發展增速放緩，物企表現出現分化。

1. 經歷高速增長后，板塊投資回歸理性

物管行業具備輝煌的過去，無論是基本面還是市場表現。過去十年物管板塊的表現很好地反映了行業基本 面及資本市場對行業的看法變化。我們以 2014 年彩生活登陸港交所劃分，以此作為物業管理行業快速發展的開 始，2014 年至今可大致劃分為三個階段： 發展初期（2014 年-2018 年中）：2014 年彩生活登陸港交所，成為首家赴港上市的物業管理公司，此后幾 年中海物業、綠城服務、雅生活服務等陸續上市。這一階段行業上市公司較少，定價建立在對公司基本面的分 析上。 高速增長期（2018 年中-2021 年中）：2018 年 6 月，碧桂園服務上市并逐步吸引了資本市場的關注，物管 企業開始扎堆上市，板塊上市公司數量迅速增長至 50 余家。隨著標的的增加，資本市場對行業的認知也在不斷 加深。同時，這一階段由于房地產開發規模快速增長、行業收并購活躍，板塊內物企業績不斷超預期，板塊表 現強勁，部分企業估值水平一度超過 100x，物管行業相對房地產開發行業走出獨立行情。 調整修復期（2021 年中至今）：2021 年中，由于部分開發企業出現信用風險，作為地產后周期的物業管理 行業受到波及。同時，前期盲目擴張隱藏的風險逐漸暴露，物管企業業績增速放緩，部分企業甚至出現下滑， 物管企業業績增長的確定性受到質疑，資本市場投資回歸理性，板塊估值大幅回調。隨著行業的調整以及行業 認知的加深，物業管理行業回歸服務本質，開始探索高質量發展道路。板塊內企業表現出現較為明顯的分化， 雖然板塊整體表現未明顯修復，但部分優質企業表現相對良好。

2.整體規模穩健增長，行業步入平穩發展階段

物管行業市場規模保持穩健增長，行業步入平穩發展階段。根據中指研究院數據統計，物業管理市場規模 從 2020 年的 259.1 億平方米增加至 2024 年的 314.1 億平方米，年復合增速為 4.9%，規模增長較為穩健。上市 物企作為行業頭部力量，其總合約及在管面積均顯著擴張。根據克而瑞物管統計數據，上市物企合約面積從 2020 年的 46.8 億平米增長至 2024 年的 72.3 億平米，在管面積從 2020 年的 38.5 億平米增長至 2024 年的 76.6 億平 米；但增速均放緩，2024 年合約面積增速下滑至 2.0%，在管面積增速下滑至 6.3%，行業已步入平穩發展階段。

行業收繳率下滑，經營效率仍有提升空間。根據中指研究院統計的二十大城市數據，物業服務均價從 2020 年的 2.33 元/平方米/月穩步提升至 2024 年的 2.72 元/平方米/月，年復合增速為 3.9%，物業費單價增速較為平 緩。從收繳率來看，500 強物企和上市物企的收繳率均有所下滑，分別從 2021 年的 89%和 92%降至 2024 年的74%和 80%。在規模增速和單價增速均較為平緩的背景下，提升經營效率成為物企提升收入的有效手段。

3.行業經營情況改善，物企表現持續分化

我們選取板塊內 23 家主流上市企業作為研究樣本（樣本清單請見文末附表）。 營收同比緩慢增長，業績增速由負轉正。板塊收入增速自 2021 年后迅速下滑，2024 年 23 家重點物管及商 管公司合計實現營業收入 2273.2 億元，同比增長 5.0%，增速較 2023 年下降 4.8 個百分點；2025 年上半年實現 營業收入 1158.4 億元，同比增長 5.0%，增速與 2024 年全年持平。2024 年實現歸母凈利潤 90.0 億元，同比下降 18.8%；2025 年上半年實現歸母凈利潤 81.9 億元，同比增長 34.9%，業績增速由負轉正。同時歸母凈利潤率由 2024 年的 4.0%提升至 2025 年上半年的 7.1%，物企整體經營情況有所改善。

區分企業性質來看，在收入端，央國企背景的物企營收增速高于民企背景的物企，但增速均較為緩慢。2025 年上半年 23 家重點物管及商管公司中的 10 家央國企背景的物企合計實現營業收入 674.9 億元，同比增長 6.6%，增速較上年同期下降 3.4 個百分點；13 家民營物企合計實現營業收入 483.4 億元，同比增長 2.8%，增速較上年 同期下降 0.6 個百分點。民企物企營收增速仍低于央國企背景的物企，且兩者增速均較為緩慢。 在利潤端，央國企背景的物企歸母凈利潤同比基本持平，民企背景的物企波動較大。2025 年上半年 23 家 重點物管及商管公司中的 10 家央國企背景的物企合計實現歸母凈利潤 58.9 億元，同比微跌 0.1%，增速較上年 同期下滑 10.1 個百分點；13 家民營物企合計實現歸母凈利潤 22.9 億元，同比大幅增長 1238.0%，而去年同期歸 母凈利潤同比下跌 96.2%，歸母凈利潤的大幅增長主因：1）2025 年上半年部分民營物企，如：雅生活服務、融 創服務、金科服務實現扭虧為盈；2）2025 年上半年南都物業投資的安邦護衛股價上漲確認公允價值變動收益， 公司歸母凈利潤同比增長 532.9%。如我們剔除南都物業，且僅保留 2024 年上半年及 2025 年上半年均保持盈利 的 8 家民營物企，其 2025 年上半年實現歸母凈利潤為 18.9 億元，同比下滑 20.9%。

從具體企業來看， 2024 年上半年、2024 年全年及 2025 年上半年三個報告期，綠城服務歸母凈利潤同比增 速均保持在 20%以上，濱江服務均保持在 10%以上；華潤萬象生活、保利物業、中海物業、金茂服務同比均保 持正增長。物企表現分化較為明顯。