物業(yè)管理公司利潤表現(xiàn)分析

成長性放緩，龍頭央企表現(xiàn)最優(yōu)。

1.收入及毛利：成長性難度進(jìn)一步提升，利潤率進(jìn)一步下滑

根據(jù)物業(yè)管理公司半年報(bào)，24年上半年主要物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1235億 元，同比增長6.9%，板塊22-21年增速中樞為40%左右，22年下降到20%左右，23 年全年增速中樞回落至9.7%，上半年收入增速水平進(jìn)一步下降到6.9%。實(shí)現(xiàn)毛利潤 規(guī)模248億元，同比-0.5%，22年開始由于行業(yè)整體毛利率水平的逐步下降，盡管收 入仍保持增長，但毛利潤規(guī)模增速基本停滯。毛利率水平方面，上半年板塊整體毛 利率水平為20.1%，較去年同期下降1.5pct（同比下降6.9%），基本抵消了收入增長貢獻(xiàn)，因此整體毛利潤未有提升。目前毛利率水平較去年全年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)， 但由于成本確認(rèn)的季節(jié)性因素，往往下半年利潤率較低，因此預(yù)計(jì)全年仍面臨壓力， 下行增速要較降幅最快的22年有所放緩。

分類企業(yè)的收入表現(xiàn)來看，穩(wěn)健龍頭、民企龍頭占比接近九成，但相對(duì)增速表 現(xiàn)較弱，小體量公司增速彈性大，但整體增速趨勢(shì)均有一定下滑： 穩(wěn)健龍頭（央企物業(yè)）24年H1收入規(guī)模同比增長11.1%，較23年全年增速下滑 4.2個(gè)百分點(diǎn)；民企龍頭（以出險(xiǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司為主）24年H1收入同比增長僅 有0.3%，是拖累板塊整體增長的主要原因，從23年開始增速便幾乎停滯，24年并未 下滑，但也僅僅維持平穩(wěn)；穩(wěn)健成長類（仍保持信用完整的基數(shù)規(guī)模較小的民營和 國資物業(yè)管理公司）收入增長最高達(dá)到23.5%，23年全年增長水平為33.8%，增速 收窄也較明顯。特色物業(yè)管理企業(yè)（商業(yè)、辦公、公服等專業(yè)化企業(yè)），收入增速 為9.9%，雖然絕對(duì)增速并不突出，但趨勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，是所有板塊里面，上半年增速 回落幅度最小的分類。

分類企業(yè)毛利潤及毛利率的變化趨勢(shì)，高毛利率的企業(yè)逐步回歸行業(yè)平均，過 去較大的毛利率差異正在加速收窄： 穩(wěn)健龍頭（央企物業(yè)）24年H1毛利潤規(guī)模同比增長9.8%，較23年全年增速下 降10個(gè)百分點(diǎn)，盈利增速中樞水平進(jìn)一步下降，但利潤率基本維持穩(wěn)定，平均毛利 率為18.5%，較23年全年持平，較去年同期微降0.3個(gè)百分點(diǎn)。 民企龍頭24年H1毛利潤規(guī)模同比-11%，22年以來連續(xù)第三年下滑，從21年峰 值接近2x龍頭央企的物業(yè)水平，跌至相當(dāng)?shù)囊?guī)模和體量。毛利規(guī)模下降主要受到毛 利率的影響，24H1平均毛利率21%，同比下降11.3%，環(huán)比23年全年水平基本持平。 穩(wěn)健成長類，24H1毛利潤增速最快，同比增長17%，增速較23年全年水平也有 13個(gè)百分點(diǎn)的下滑，雖然基數(shù)較低且保持增長最高身位，但也顯示出成長性乏力。 24H平均毛利率為25.3%，與去年全年和去年同期相比均下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，利潤率水平保持較高水平。 特色企業(yè)，24H毛利潤規(guī)模增速0.7%，較去年全年增速回升近4個(gè)百分點(diǎn)，毛利 率雖然依然保持下行趨勢(shì)，但降幅速度放緩，導(dǎo)致收入的增長可以抵消利潤率下行 的影響，從而帶來毛利潤增速企穩(wěn)的表現(xiàn)。 整體來看，由收入增長牽引的利潤提升節(jié)奏已經(jīng)顯著放緩，導(dǎo)致高增長的公司 增速放緩；但部分企業(yè)過去較高的毛利率水平在脫離母公司支持后的下行壓力也也 得到緩解，過去兩年業(yè)績(jī)下滑的企業(yè)利潤表現(xiàn)也有所好轉(zhuǎn)。未來目標(biāo)更多將在保持 毛利率不下降的同時(shí)，盡量保持收入擴(kuò)張能力。

2.費(fèi)用控制及凈利潤表現(xiàn)：強(qiáng)信用物企管控效率提升，違約民企減 值壓力拖累較大

24年中期，物業(yè)管理板塊收入、毛利同比增速分別為6.9%和-0.5%，扣除管理 銷售費(fèi)用后，板塊核心經(jīng)營利潤規(guī)模155億元，同比-1.9%。管理銷售費(fèi)用規(guī)模94億 元，同比增長2%，管理銷售費(fèi)率為7.6%，與去年同期比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，與去年 全年相比下降0.8個(gè)百分比，費(fèi)用增幅低于收入增幅，費(fèi)率水平整體有所改善。

板塊利潤總額（核心經(jīng)營利潤扣除非經(jīng)營性損益）為103億，同比下降35.8%， 信用及關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款的減值及其他非經(jīng)常性的損益，影響了利潤增速。板塊歸母凈 利潤規(guī)模為72億，同比下降37.5%，去年全年板塊歸母凈利潤增速為10.9%，24年 上半年是繼22年全年以來，板塊財(cái)報(bào)最大的業(yè)績(jī)下滑幅度。

歸母凈利率方面，24年中期，板塊歸母凈利率為5.8%，較去年同期下降4.2個(gè) 百分點(diǎn)，降幅達(dá)到了42%，這也是今年半年度板塊收入增長但利潤同比下降四成的 主要原因。與22年全年和23年全年相比，24年上半年板塊表觀凈利率水平基本穩(wěn)定， 并未出現(xiàn)進(jìn)一步顯著的下滑。

分板塊來看利潤率的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)有比較明顯的差異，板塊整體凈利率快速 下滑的主要原因是來自違約民營企業(yè)的影響，22年、23年和24年中期分別僅有2.9%、 2.0%和0.8%，而其他板塊的凈利率普遍在8%以上，由于民營物業(yè)管理公司收入占 比較高，因此低較低的凈利率對(duì)板塊整體產(chǎn)生了較大拖累。

其他板塊中，穩(wěn)健龍頭（央企物業(yè)）整體歸母凈利率水平為9.1%，是唯一一個(gè) 高于去年全年水平同時(shí)也高于去年同期的板塊，經(jīng)營效率不斷提升。穩(wěn)健成長（信 用完整的中小物業(yè)公司）凈利率水平最高，趨勢(shì)向下；中性特色物業(yè)管理公司，同 樣凈利率趨勢(shì)下滑，中樞與央企接近，由于這類型企業(yè)大多數(shù)直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（公 服、辦公服務(wù)等企業(yè)）凈利率趨勢(shì)隨著表明當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)承壓的格局。

穩(wěn)健龍頭（央企物業(yè)）24年H1毛利率水平基本穩(wěn)定，收入增長11.1%，毛利潤 增長9.8%，管理銷售費(fèi)用率下降，核心經(jīng)營利潤同比增長16.2%，非經(jīng)常性損益貢 獻(xiàn)較去年同期降低，經(jīng)營溢利與歸母凈利潤分別同比增長11.3%和12.3%。凈利潤增 速放緩，但向管理要效率，歸母凈利率增速高于收入增速。 民企龍頭（出險(xiǎn)企業(yè)），收入無增長的情況下，毛利率下降，銷售管理費(fèi)用率 上升，核心經(jīng)營利潤同比下降18%，經(jīng)營性表現(xiàn)惡化。且非經(jīng)營性減值的大幅提升， 導(dǎo)致歸母凈利潤同比下降92%，905億收入僅貢獻(xiàn)了4.2億的歸母凈利潤。

穩(wěn)健成長類（信用完整的中小物業(yè)公司），毛利潤增速17%，管理銷售費(fèi)率改 善，核心經(jīng)營利潤率同增長23.6%，增速表現(xiàn)走闊。非經(jīng)常性損益貢獻(xiàn)比例下降， 導(dǎo)致經(jīng)營溢利增速16.5%，歸母凈利潤增長13.9%，業(yè)績(jī)?cè)鏊傧鄬?duì)于龍頭央企的優(yōu)勢(shì) 較收入優(yōu)勢(shì)降低了很多。 特色企業(yè)（公服、辦公服務(wù)等企業(yè)），毛利潤規(guī)模增速0.7%，管理銷售費(fèi)用率 上升導(dǎo)致核心經(jīng)營利潤規(guī)模下降7.4%，非經(jīng)營性貢獻(xiàn)規(guī)模同樣回落，導(dǎo)致經(jīng)營溢利 及歸母凈利潤增速均出現(xiàn)下降，分別為-23.1%和-22.9%。 總結(jié)來看，物業(yè)板塊整體收入和利潤增速放緩是涉及各類型企業(yè)的大趨勢(shì)，但 央企龍頭公司和信用穩(wěn)定的中小型物業(yè)管理企業(yè)，仍能夠通過管理效率的提升，來 穩(wěn)定業(yè)績(jī)的增速表現(xiàn)；民營龍頭依然受累于關(guān)聯(lián)方的減值壓力，過高的歷史毛利率 水平也在逐步消化；市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和ToB端的業(yè)務(wù)，同樣面臨市場(chǎng)大環(huán)境的影響，業(yè)績(jī)收入水平受到限制。未來驅(qū)動(dòng)板塊中企業(yè)主要增長的因素依然為收入的擴(kuò) 張，管控效率的提升輔以穩(wěn)定的運(yùn)營毛利，能保持10-15%的增速，已經(jīng)非常優(yōu)秀。

3.分企業(yè)利潤表現(xiàn)：企業(yè)凈利率能在 10%就很優(yōu)秀，6%個(gè)點(diǎn)以上算 及格水平

分企業(yè)數(shù)據(jù)來看，24年H1物業(yè)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮羁斓钠髽I(yè)為華潤萬象生活 （+36%），其次分別為綠城服務(wù)（+21.5%），世茂服務(wù)（+18.9%），金茂服務(wù)（+18.9%） 和中海物業(yè)（16%）。從驅(qū)動(dòng)因素來分析，收入增速較高的為濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、 彩生活、特發(fā)服務(wù)和華潤萬象，龍頭央企物業(yè)管理公司的收入增長，大部分依靠管 控效率提升驅(qū)動(dòng)，而中型企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L則主要依賴收入體量增長來驅(qū)動(dòng)。

從物業(yè)管理公司利潤率等費(fèi)效指標(biāo)對(duì)比來看，規(guī)模物業(yè)企業(yè)中，華潤萬象生活、 星盛商業(yè)等商管業(yè)務(wù)占比較高的企業(yè)凈利率水平最高。華潤萬象、保利物業(yè)、中海 物業(yè)、綠城服務(wù)、金茂服務(wù)、旭輝永升和世茂服務(wù)等公司歸母凈利率水平較去年同 期有所提升；而毛利率提升的公司僅有華潤萬象、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、新城悅、 旭輝永升和融創(chuàng)服務(wù)，其中旭輝永升毛利率改善幅度最為顯著。 主業(yè)毛利率的提升，絕大部分需要依靠收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而管理費(fèi)效的優(yōu)化， 是24年上半年主流企業(yè)努力的方向，通過提高業(yè)務(wù)密度，優(yōu)化管理架構(gòu)，智能化替 代等方式，盡可能穩(wěn)定利潤率表現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前頭部企業(yè)毛利率中樞在20% 左右，銷管費(fèi)率頭部公司在6%左右，中小型規(guī)模或者專業(yè)化服務(wù)的公司在8-9%， 扣除稅費(fèi)最終的歸母凈利率能維持在10%以上就是非常出色企業(yè)（商業(yè)管理凈利率 較高），6%以上算作是及格的管理成績(jī)。